Соглашение о расторжении договора купли продажи земельного участка

Расторжение договора купли-продажи земельного участка или иск в суд

Соглашение о расторжении договора купли продажи земельного участка

Земля – это особый объект недвижимости, который имеет ряд правовых особенностей. В частности, расторжение договора купли-продажи земельного участка происходит по определенному порядку. Он зависит от конкретной ситуации – кто-то договаривается мирным путем, другие люди вынуждены обратиться в суд. Рассмотрим, как действовать сторонам сделки.

Самым простым способом расторжения является соглашение сторон. В этом случае стороны обоюдно приходят к выводу, что сделка не может состояться по каким-либо объективным причинам.

Способы расторжения договора купли-продажи земли

Расторгнуть договор купли-продажи участка можно одним из трех способов:

  1. По соглашению сторон.
  2. По волеизъявлению продавца или покупателя.
  3. По решению суда.

В первом случае стороны приходят к компромиссу и прекращают правоотношения. При соглашении конфликты исключаются, а значит, что судебные органы к решению вопроса не привлекаются. Обе стороны добровольно приходят к выводу, что юридические последствия договора купли-продажи наступить не должны.

Односторонний отказ возможен не всегда. Для этого нужны веские основания, предусмотренные законодательством или условиями договора. Такими основаниями могут быть:

  • несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
  • отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
  • отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
  • обман продавца относительно характеристик участка.

Это не исчерпывающий список причин для одностороннего расторжения. Расскажем о них подробнее.

Причины для расторжения со стороны покупателя или продавца

Причины для расторжения нужны в том случае, когда договор купли-продажи уже зарегистрирован в Росреестре. Если этого не произошло, стороны могут отказаться от исполнения просто по собственному желанию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторгнуть сделку можно, если одна из сторон существенно нарушает условия договора. Как правило, это происходит по решению суда. Что значит существенно? При таком нарушении вторая сторона не получает того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

У продавца и покупателя разные основания для расторжения сделки. Рассмотрим положение каждой из сторон.

Причины покупателя

У покупателя гораздо больше причин для расторжения, чем у продавца. Они предусмотрены в ст. 37 ЗК РФ.

Потребовать расторжения покупатель может, если продавец исказил информацию о предмете сделки, а именно:

  • о наличии обременений;
  • об ограничениях в использовании объекта;
  • о возможности строительства на земельном участке;
  • об особенностях использования смежных участков – к примеру, если с соседней земли стекают сточные воды, ведется масштабная стройка и т.п.;
  • о качестве почвы;
  • другая информация, которая является для покупателя существенной по объективным причинам.

При столкновении с искажением информации у покупателя есть три варианта. Он может проигнорировать выявленные сведения и ничего не предпринимать. Второй вариант – потребовать уменьшения цены земли и возврата излишне уплаченной суммы. Третий вариант – потребовать расторжения договора. Второй и третий варианты чаще всего реализуются в суде.

Положение продавца

У продавца может быть только одна причина для расторжения договора купли-продажи земельного участка – покупатель не оплатил его стоимость. Однако позиция судебных органов по этому вопросу не однозначна.

Существует мнение, что в такой ситуации целесообразно подавать иск не о расторжении, а о взыскании денег за участок. Тем не менее, продавцам не рационально соглашаться с этой позицией. «Выбивание» денег за землю таким способом может длиться годами.

Если покупатель отказывается платить, лучше, как можно раньше обратиться к профессиональному юристу, который сможет помочь. При своевременном обращении можно решить вопрос в досудебном порядке.

Порядок расторжения в зависимости от ситуации

Порядок расторжения договора купли-продажи земельного участка зависит от выбранного способа и особенностей сделки. Рассмотрим алгоритмы действий для каждого случая.

По соглашению сторон

Это наиболее простой способ расторжения договора купли-продажи. Алгоритм выглядит так:

  1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации и вопроса расторжения.
  2. Составление дополнительного соглашения к основному договору.
  3. Подписание соглашения о расторжении.
  4. Если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то заключительным шагом станет регистрация соглашения.

В этом случае стороны должны достичь полного согласия в вопросах расторжения. Итогом станет возвращение правового статуса участка в первоначальное состояние.

В одностороннем порядке

Расторжение в одностороннем порядке выглядит так:

  1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации по неисполнению одним из них своих обязательств.
  2. Составление письменной претензии в адрес нарушителя с указанием оснований и требованием исполнения всех оговоренных условий.
  3. Отказ пострадавшей стороны от исполнения своих обязательств в письменной форме с указанием причин.
  4. Составление заявления о прекращении действия договора купли-продажи в трех экземплярах – для себя, для нарушителя и для Росреестра.
  5. Перерегистрация права собственности на продавца, фактическое освобождение участка покупателем и возврат ему денежных средств.

Описанный алгоритм осуществим в идеальных условиях. В действительности, нарушитель нечасто признает себя таковым, поэтому приходится обращаться в суд.

В суде

Расторжение договора купли-продажи земли в судебном порядке – продолжительное и затратное дело. Однако в этом случае истец может рассчитывать на дополнительную компенсацию за нанесенный материальный и моральный ущербы.

Чтобы вопрос с большей вероятностью решился в пользу истца, необходимо грамотно составить исковое заявление. Требования к составлению иска предусмотрены законодательно. В иске должны содержаться следующие сведения:

  • наименование суда, куда направляется заявление;
  • личные и контактные данные истца;
  • сведения об ответчике-нарушителе;
  • суть претензии с подробным описанием ситуации и предпринятых действий для досудебного урегулирования конфликта;
  • цена иска – сумма, в отношении которой ведется спор, а также моральный и материальный ущерб и размер судебных издержек;
  • перечень прилагаемых документов.

В суд нужно обращаться только в том случае, когда решить конфликт в досудебном порядке не удалось.

С обременением

Рассмотрим ситуацию, когда земля была куплена в ипотеку. Расторжение договора купли-продажи по-прежнему возможно, но обстоятельства усложняются.

Сложность заключается в том, что помимо продавца и покупателя задействована еще одна сторона – банк, в залоге у которого и находится земельный участок. При намерении расторгнуть сделку в первую очередь необходимо уведомить банковскую организацию.

Алгоритм будет таким:

  1. Уведомление банка с просьбой пересмотреть ипотечный договор в связи с расторжением купли-продажи участка.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон или в судебном порядке.
  3. Оформление заявления в Росреестр о перерегистрации объекта недвижимости в связи с расторжением договора.
  4. Предоставление документов-подтверждения расторжения в банк.

Таким образом процедура занимает больше времени, чем, если бы земля приобреталась за собственные средства.

Предварительный договор

Когда в сделке фигурирует авансовый платеж, стороны заключают предварительный договор. Он не подразумевает никаких юридических последствий, кроме намерения оформить сделку в будущем.

Конечно, покупатель захочет вернуть уплаченные средства. Тут важно проследить за формулировками в предварительном договоре, так как аванс и задаток – юридически разные вещи.

https://www.youtube.com/watch?v=uQ2qvyE_wGw

Аванс в случае расторжения возвращается покупателю. Задаток остается у продавца.

Предварительный договор можно расторгнуть с помощью дополнительного соглашения. Участия нотариуса или Росреестра при этом не требуется. Если стороны не смогут договориться, тогда придется обращаться в суд. Однако предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

До регистрации в Росреестре

Если договор подписан, но еще не зарегистрирован в Росреестре, достаточно составить дополнительное соглашение. В нем стороны прописывают, что договор купли-продажи не действителен.

Когда договор уже подан на регистрацию, но еще не зарегистрирован, необходимо подать совместное заявление в Росреестр. В заявлении продавец и покупатель должны изъявить желание о прекращении процесса регистрации.

Если на расторжение согласна только одна сторона, нужно обращаться в суд. Однако в любом случае, если процесс регистрации уже запущен, нужно уведомить Росреестр о новых обстоятельствах.

После регистрации

Когда решение о недействительности сделки было принято продавцом и покупателем совместно, а договор уже прошел регистрацию в Росреестре, потребуется повторить все шаги оформления. Иными словами, стороны меняются ролями. Нынешний собственник продает участок бывшему собственнику, сделка регистрируется и все возвращается на свои места.

Если желание и основание расторгнуть договор есть только у одной из сторон, то тут не обойдется без обращения в суд. В иске прописывается требование о расторжении договора и отмене сделки.

Последствия расторжения

Согласно ст. 453 ГК РФ, расторжение договора купли-продажи прекращает обязанности сторон по отношению друг к другу. Более того, они не имеют права требовать возвращения того, что ими было передано в исполнение договора. Однако в этом случае действия могут расцениваться как незаконное обогащение.

По этой причине в судебной практике чаще всего встречаются дела, где решение принимается в пользу возврата материальных благ в изначальное состояние. То есть покупатель возвращает продавцу земельный участок, а продавец покупателю выплаченные средства.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Стоит понимать, что в ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договора, то без обращения в суд обойтись не удастся. В этом случае требуется грамотное составление искового заявления, помощь и содействие в ходе судебного заседания и решение сопутствующих вопросов. Всем этим может заниматься профессиональный юрист.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Расторжение договора купли продажи по соглашению сторон в 2020 году

Соглашение о расторжении договора купли продажи земельного участка

Иногда сделка купли-продажи проходит не совсем гладко и покупатель либо продавец хочет расторгнуть договор. Чтобы проделать данную процедуру, необходимо заключить соглашение о расторжении договора.

В статье пойдет речь о том, как правильно расторгнуть сделку по приобретению недвижимости.

Что прописано в законе

Аннулирование участниками сделки договора — частый случай завершения деловых отношений.

Статья 408 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что все договорные отношения, согласно которым участники исполнили свои обязательства, считаются прекращёнными, либо потерявшими свою юридическую силу.

Аннулирование при купле-продаже недвижимости контролируется гражданским кодексом, в частности статьями главы 29:

  • Статья 450 предусматривает допустимые основания для прекращения действия ;
  • Согласно статье 451, расторжение происходит по непредвиденным обстоятельствам;
  • Статья 452 описывает порядок процедуры разрыва соглашений;
  • Статья 453 описывает последствия расторгнутых сделок.

В соответствии со статьёй 450 аннулировать договор можно при следующих обстоятельствах

  • по взаимному согласию сторон;
  • путём подачи судебного иска.

В Гражданском Кодексе РФ такое досрочное расторжение сделки определяется как «расторжение» или же «отказ от выполнения условий договора». Часто эти понятия понимаются как синонимы, но между ними есть существенная разница. При досрочном аннулировании взаимные обязательства прекращают своё действие на будущее, а значит, аннулированию подлежит только договор, имеющий юридическую силу.

Именно этот признак отличает процедуру расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.

К примеру, ГК признаёт заключённым только тот договор купли-продажи недвижимости, который прошёл процесс государственного оформления.

Это означает, что, до тех пор, пока в Росреестре не появятся официальные сведения о переходе права собственности новому владельцу, объект недвижимости будет продолжать числиться за старым владельцем.

Основания

Письменная договорённость её участниками составляется в том случае, когда они пришли к взаимному согласию об остановке имеющихся деловых отношений. Основаниями для этого могут послужить:

  • один из деловых партнёров больше не заинтересован в сотрудничестве. Если, к примеру, он заключил на более выгодных для него условиях сделку с другим поставщиком;
  • одна из сторон не соблюдает договорённостей. Тогда имеет место обоюдное соглашение о том, что нарушение сроков оказания услуги по условиям соглашения ставит сотрудничество под угрозу. Тогда судебные органы не привлекаются и стороны расходятся в добровольном порядке;
  • при таких обязательствах, когда продолжение исполнения условий соглашения или сотрудничества уже не имеет смысла (прекращение обслуживание здания при его сносе).

При желании прекратить исполнение условий необходимо брать во внимание то, что это возможно только при действующем соглашении, а не при таком, который не имеет никакой силы, то есть прекративший свой существование ранее по другим основаниям.

Как расторгнуть

При наступлении вышеописанных оснований для расторжения сделки один из партнеров может апеллировать к противоположной стороне с инициативой о прекращении деловых взаимоотношений на определённых условиях.

Такое письмо составляется в произвольной форме, так как не имеет единого образца. Отправлять это письмо обязательно, если заинтересованное в расторжении лицо, собирается решать вопрос в судебном порядке. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ для обращения в суд требуется выполнение следующих двух условий

  • получить отказ от противоположной стороны сделки на письмо с предложением об аннулировании договора;
  • отсутствие ответа от контрагента в течении 30-дневного срока.

Предложение об аннулировании договора либо изменении его условий необходимо выслать на юридический адрес противоположной стороны сделки, который указывается в выписке из Росреестра либо другой адрес, взаимно согласованный сторонами.

Если с момента оформления сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник вправе подать запрос на аннулирование сделки и возврат всей оплаченной суммы.

  • согласия на завершение договорных обязательств;
  • одобрения и подписание предложенных условий соглашения об аннулировании действующего договора;
  • игнорирования контрагентом предложения в тех случаях, которые предусмотрены договором или законодательством.

Договор считается аннулированным с момента получение обратной связи от противоположной стороны договора на запрос о прерывании деловых отношений.

Расторгнуть действующее соглашение в отношении недвижимости возможно по общему согласию участников сделки как до регистрации прав на владение, так и после. Однако в обоих случаях алгоритм действий будет отличаться.

До регистрации

Для аннулирования сделки до регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении ранее заключенных договорных отношений и вернуть всё, что уже было выполнено по условиям соглашения исполненное по договору (материальные средства, недвижимые объекты и пр.).

Процедура допускается без обращения в суд, по обоюдному согласию. При этом подача судебного иска возможна только после попытки досудебного решения вопроса, а именно в случае одобрения с противоположной стороны договора на прекращение отношений по договору.

После регистрации

Процедуру расторжения купли-продажи после перехода права на владение новому собственнику провести не просто.

Когда новый собственник уже полностью вступил в свои права на распоряжения недвижимостью по договору купли-продажи, то отменить сделку возможно лишь в тех случаях, что предусмотрены законодательством либо условиями самого соглашения.

В случае, когда одна из сторон проявила желание расторгнуть подписанный договор уже после регистрации, то, пожалуй, единственным способом решить этот вопрос без привлечения суда это совершить обратную сделку.

В этом случае бывший в прошлом продавец выступает теперь в роли покупателя, а покупатель — в роли продавца. В иной ситуации решение принимается в судебном порядке и основывается на конкретных условиях сделки.

Куда обращаться для аннулирования сделки

Если обе стороны согласны на аннулирование договора, то сделать это можно, когда угодно. Для этого нужно составить соглашение о расторжении, заверить его сторонами сделки и оформить там же, где оформлялся и сам договор.

Для этого достаточно обратиться к нотариусу, который заверял сделку. Он составляет соглашение сторон, аннулирующее договор, и прикладывает его к копии-экземпляру соглашения, которая остаётся в его архиве. При этом потребуются те же документы, что и при заключении договора.

Оформление соглашения

Существуют определённые условия, которые в обязательном порядке указываются при оформлении соглашения о расторжении:

  • сведения о порядке и временных периодах, когда происходит возврат денежных средств покупателю продавцом;
  • условия того, должен ли покупатель вернуть убытки продавцу и в каком размере;
  • другие условия.

В случае если договор по сделке еще не прошел гос.

оформление, то для его расторжения по обоюдному решению сторон достаточно только соглашения об аннулировании сделки в простой письменной форме без необходимости в его регистрации.

И сам договор, и соглашение сохраняется, так как эти документальные акты могут потребоваться в качестве подтверждения аннулирования сделки, когда одна из сторон обращается с исковым запросом в суд.

Расторжение в одностороннем порядке

В одностороннем порядке аннулировать сделку возможно до регистрации при нескольких условиях. Необходимы достаточные основания в виде достаточно серьёзных нарушений условий по сделке с одной из сторон.

Если, к примеру, покупатель отказывается оплачивать стоимость недвижимости, в соответствии с условиями сделки, или продавец не передает недвижимость после получения денежных средств.

Если стороны не могут самостоятельно мирно договориться, тогда необходимо решать возникшую спорную ситуацию в судебном порядке. Особенно это касается тех договоров, которые расторгаются уже после оформления.

Важно иметь в виду, что при таком раскладе всё, что было исполнено по сделке, уже не подлежит возврату (залог, аванс, имущество и пр.). Конечно же, можно подать исковое заявление о возврате всего исполненного по соглашению или хотя бы его части, но далеко не факт, что это требование суд удовлетворит.

В этом случае есть риск остаться и без средств, и без имущества. Единственно возможный вариант в такой ситуации — признать договор недействительным.

При явном нарушении условий сделки купли-продажи в отношении надлежащего качества предоставляемого по договору объекта имущества, покупатель вправе требовать прекращения договора в одностороннем порядке на основании заведомо неблагоприятных условий сделки. При этом основное значение приобретает тот факт, что представленные характеристики предмета договора не соответствуют действительным.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Здесь вы можете бесплатно скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры, актуальный на 2019 год. Данный документ составлен квалифицированными юристами и полностью соответствует нормам и законам РФ.

Если вам требуется квалифицированная юридическая консультация или помощь в адаптации данного документа под ваши нужды, то свои вопросы и пожелания вы можете направить нашему дежурному юристу онлайн, который оперативно поможет вам решить возникшую проблему. Консультация бесплатна!

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

  • соглашение сторон;
  • судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

  • судьбы уже выплаченного задатка;
  • оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

  • существенное нарушение условий договора одной из сторон;
  • прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

  • противоречия положений договора нормам законодательства;
  • недееспособности одной из сторон сделки;
  • заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
  • несоблюдения прав третьих лиц.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Источник: https://stayadmitrov.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-po-soglasheniyu-storon-v-2020-godu/

Расторжение договора купли продажи земельного участка

Соглашение о расторжении договора купли продажи земельного участка

Приобретение земли – сложная юридическая процедура, подразумевающая составление соответствующего соглашения. Но если сделка по какой-то причине не выгодна участникам, они могут расторгнуть договор купли-продажи земельного участка. При этом следует соблюдать определенную процедуру.

Общие сведения

Понятие договора купли-продажи содержится в ст. 454 ГК РФ. Кроме того, Гражданский кодекс регулирует порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Инициировать процедуру расторжения может любая из сторон – как покупатель, так и продавец. Есть аналогичные полномочия у третьей стороны, которой в данном случае выступает суд.

В нормативных актах есть лишь две причины, по которым возможно расторжение ДКП:

  • нарушение существенных условий соглашения;
  • по другим основаниям, предусмотренным законом.

К дополнительным причинам относят отказ от выполнения обязательств или изменение существующих обстоятельств. На практике причиной прекращения договора является именно отказ одной из сторон выполнить указанные обязательства.

Способы расторжения

Расторгнуть договор купли-продажи земли можно только тем же способом, с помощью которого он был заключен. Если стороны оформили документ без нотариального подтверждения, то и соглашение о расторжении не нужно заверять. В случае, когда второй участник сделки отказывается расторгать договор, процедура может быть осуществлена в одностороннем порядке или через суд.

По соглашению

Продажа земельного участка может оказаться невыгодной или неосуществимой из-за определенных обстоятельств. И если сделка уже заключена, то сторонам необходимо расторгнуть договор. При наличии согласия участников нужно:

  • обсудить все нюансы процедуры;
  • составить и подписать соответствующее соглашение;
  • зафиксировать расторжение ДКП в Росреестре.

Также осуществляется возврат денежных средств в сумме, которая указана в договоре купли-продажи.

Одностороннее расторжение

Сделка купли-продажи может быть расторгнута инициатором в одностороннем порядке, то есть, без привлечения суда. Как правило, этот способ используют только в том случае, когда вторая сторона не выполнила определенных обязательств. Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Сначала стороны должны обсудить варианты разрешения спорной ситуации. Если выход не найден, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Далее пострадавшая сторона обязана оформить претензию с требованием выполнить условия. Претензию направляют второй стороне.
  3. Затем пострадавший участник сделки должен письменно оформить отказ от выполнения обязательств и заявление о расторжении договора (два экземпляра).
  4. Одно заявление предоставляют в Росреестр, второе – второму участнику соглашения.

В заявлении обязательно нужно указать все причины, повлекшие за собой расторжение договора. Необходимые юридические действия (перерегистрация права собственности и т. д.) осуществляются только после того, продавец вернет деньги за земельный участок.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

В судебном порядке

Расторжение договора купли-продажи земельного участка в суде нередко используют не только при спорах и конфликтах сторон, но и для взыскания дополнительной компенсации. Истцом может выступать как покупатель земельного участка, так и продавец.

Действия истца должны быть следующие:

  1. Подготовка и сбор документов.
  2. Обращение в суд с иском и доказательствами по делу.
  3. Участие в судебном заседании. При необходимости любая из сторон имеет право обжаловать судебное решение в установленные законом сроки.

Исковое заявление о расторжении договора содержит следующие пункты:

  1. Название и адрес судебного органа.
  2. Сведения о сторонах – ФИО, паспортные данные, контактные телефоны.
  3. Описание обстоятельств дела. Истец обязан указать все подробности сделки, а также основания для ее расторжения. Иск должен включать сумму, которую ответчик должен вернуть. Это может быть не только сумма, переданная по соглашению, но и определенная моральная компенсация.
  4. Требование признать договор расторгнутым, а ответчика обязать выплатить указанное количество денег.
  5. Перечень документов.
  6. Подпись, дата.

Исковое заявление оформляют в трех экземплярах. Один документ передают в суд, второй остается у истца с отметкой о принятии, а третье заявление следует отправить ответчику для ознакомления.

Недействительность ДКП

Любой юридически оформленный документ может быть признан недействительным (или ничтожным) при наличии определенных обстоятельств. Основания могут быть следующие:

  • притворная сделка (купля-продажа скрывает реальное соглашение сторон);
  • один из участников был недееспособен на момент заключения договора;
  • один из участников был несовершеннолетним;
  • договор был оформлен в результате угроз, насилия или шантажа;
  • юридически неграмотное составление соглашения.

Факт недействительности документа должен быть доказан в судебном порядке.

Соглашение о расторжении ДКП

Требования к форме этого документа содержит ст. 452 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту соглашение должно быть составлено в письменном виде. Если ДКП был оформлен нотариально, то заверению у нотариуса подлежит и соглашение о его расторжении.

Стандартный документ обязательно включает следующие пункты:

  • название;
  • место и дату составления;
  • сведения о сторонах (ФИО, адреса, контактные телефоны);
  • условия прекращения договора купли-продажи;
  • дата прекращения (можно установить конкретный день или использовать формулировку «расторжение в день подписания»);
  • последствия прекращения ДКП;
  • подписи участников.

Заключение

Договор купли-продажи можно расторгнуть, если одна из сторон не выполняет своих обязательств или по причине изменения обстоятельств. Осуществление процедуры зависит от наличия обоюдного согласия на прекращение сделки. Если один из участников отказывается расторгать ДКП, то нужно сделать это в одностороннем порядке или через суд.

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Расторжение договора купли-продажи земельного участка, основания

Соглашение о расторжении договора купли продажи земельного участка

13.12.2019

Расторжение договора реализует основной его принцип. Это свобода договора, установленная ст. 421 ГК РФ. Стороны вправе расстаться друг с другом, прекратить существующие между ними правоотношения. Закон не дает определения тому, что можно считать расторжением договорных отношений. Но устанавливает основания, причины и последствия этого действия.

Внесудебные способы расторжения

По соглашению сторон

Один из самых простых путей прекращения договорных отношений. Расторжение происходит письменно, то есть в той же форме, в которой была заключена купля-продажа.

Если ее предметом выступает недвижимость, то закон требует только письменной формы. Однако, если стороны не посещали нотариуса при заключении основного контракта, то расторжение также не заверяется юристом.

Если одна из сторон соглашения не согласна с его прекращением, то расторжение происходит в судебном порядке.

Когда сторона пришли к мнению, что отношения необходимо заканчивать, они должны обсудить все нюансы процедуры. В частности, нужно:

  • обсудить все возможные варианты;
  • подготовить, ратифицировать соглашение о расторжении;
  • зафиксировать этот факт в Росреестре.

В процессе расторжения по договоренности между сторонами, возвращается то, что было получено при сделке. Продавец передает деньги, уплаченные за участок земли, а покупатель – имущество, полученное при заключении договора.

Односторонняя воля стороны правоотношения

Инициатор может постараться без привлечения суда мирно расторгнуть договор, даже при условии, что вторая сторона не проявляет никакого желания. Но на практике, этот способ используется, когда участник договора не выполняет по нему обязательств. Расторжение состоят из последовательных этапов:

  1. Обсуждение вариантов разрешения спорной ситуации. Если на участника не подействуют переговоры, и он будет вести себя в сделке недобросовестно, то расторгать договор необходимо в одностороннем порядке. И делать это будет потерпевшая сторона.
  2. Участник, недовольный действиями виновника, оформляет претензию. Это письменный документ, в котором указывается требование ко второй стороне, указывается срок ответа на письмо. Претензия выступает доказательством того, что потерпевшая сторона прилагала усилия для того, чтобы решить дело мирно, путем переговоров, без вмешательства судебной инстанции. И направление претензии не всегда право потерпевшего. Закон в ряде ситуаций устанавливает императивный порядок соблюдения урегулирования спора до суда. Претензия передается второй стороне лично или через почту.
  3. Участник сделки составляет 2 копии заявления о расторжении договорных отношений, а также оформляет от них отказ.
  4. Первая копия заявления передается в Росреестр. Вторая – участнику договора. В заявлении сторона фиксирует, по каким причинам произошло расторжение, а также перечисляются в связи с этим необходимые правовые действия сторон. После составления этих бумаг продавец возвращает обратно деньги.

Это основания, которые позволяют не привлекать суд к расторжению. Методы имеют преимущества. Во-первых, истец избегает ненужных трат на судебные издержки. Во-вторых, экономит время. Но не всегда получается избежать вмешательства суда

Но отказ от договора по желанию стороны, в одностороннем порядке не всегда возможен. На это должны существовать определенные основания. Ими могут выступать:

  • условия соглашения не соблюдаются покупателем или продавцом;
  • продавец отказывается предоставить участок земли покупателю;
  • покупатель не перечисляет за земельный надел деньги;
  • продавец обманул покупателя относительно площади земельного участка, ВРИ, назначения и категории земли.

Расторжение в одностороннем порядке – сторона покупателя

После регистрации, как показывает практика, у покупателя гораздо больше причин быть недовольным действиями продавца. Причины этого указаны в ст. 37 ЗК РФ:

  • продавец не проинформировал о том, что на участок наложены обременения;
  • строительство на земле невозможно;
  • получение покупателем недостоверной информации от продавца о качестве почвы;
  • не информирование покупателя о характеристиках участка, которые могли повлиять на его выкупную цену в сторону уменьшения;
  • не предоставление иных данных, которых можно считать объективными.

Если продавец столкнулся с этими трудностями, у покупателя существует несколько вариантов:

  • игнорирование выявленных нарушений с его стороны и бездействие;
  • уменьшение цены земельного надела и возврат покупателя денег, излишне уплаченных за имущество при совершении сделки;
  • требование о расторжении договора.

Расторжение в одностороннем порядке – сторона продавца

Продавец расторгает договор в связи с неоплатой. Но суды по-разному решают этот вопрос. Например, по опыту судебной практики, некоторые инстанции утверждают, что необходимо подавать иск не о расторжении договорных отношений, а о взыскании денег за земельный надел.

Опыт судебной практики

Расторжение и решение об этом юридическом действии чаще всего приводит к спорам и разногласиям между сторонами правоотношения. В конфликте между продавцом и покупателем, истцом может быть каждый из них. При обращении в инстанцию по подсудности истец обязан:

  • подготовить и собрать необходимые бумаги, сопровождающие процесс и идентифицирующие личность сторон правоотношения;
  • передача иска в суд и сбор доказательств по делу;
  • участие в заседании суда: при необходимости каждая из сторон вправе обжаловать решение судебной инстанции в установленные законом сроки.

Исковое заявление пишется по правилам ст. 131 ГПК, если спор рассматривается не в АС РФ. Исковое заявление содержит реквизиты, прописанные в статье закона. Их включение должно быть обязательным в тексте документа. Иначе судья не возьмет дело к производству до устранения найденных недостатков.

В иске находят отражение пункты:

  • название суда и его адрес;
  • информация о сторонах: паспортные данные, контакты, место регистрации;
  • толкование обстоятельств спорного дела: указание на мельчайшие нюансы заключенной сделки, либо предварительного договора до его регистрации;
  • стоимость иска;
  • просьба к суду о признании договора расторгнутым;
  • список документов;
  • подпись и время составления иска.

Заявление оформляется в трех копиях. Одна передается в суд, вторая – ответчику. Обычно при этом используется почтовый канал.

По какому основанию чаще всего расторгается купля-продажа земли в суде

Суд, рассмотрев фактические обстоятельства спорного дела, чаще всего признает совершенную сделку недействительной. Но на это должны быть причины. Они зафиксированы с ГК РФ:

  • купля-продажа земельного участка скрывает реальные мотивы, какими руководствовались стороны при подписании одноименного договора;
  • один из участников при заключении соглашения не имел дееспособности;
  • продавцу не было 18 лет, то есть он не достиг возраста совершеннолетия;
  • сделка была совершена под влиянием угрозы, насилия, шантажа иных действий, носящих противоправный характер;
  • договор неграмотен с юридической точки зрения.

Как расторгнуть договор, если земельный надел был приобретен с ипотеку

Никто не может отказать сторонам в расторжении договора, если его предмет приобретался с использованием заемных банковских денег. Но ситуация несколько усложняется.

И это заключается в том, что продавец и покупатель выступают не единственными участниками правоотношений: к ним еще присоединяется банк. Это кредитное учреждение, заключившее с покупателем ипотечный договор.

Он означает, что заемщик приобретает участок земли на условиях платности и возвратности. А также возмездности. Алгоритм действий при расторжении такой:

  1. Банк уведомляется о том, что ипотека должны быть пересмотрена из-за того, что купля-продажа расторгается.
  2. При этом прекращение отношений между сторонами возможно, как по их согласию друг с другом, так и по суду.

Когда договор будет расторгнут, доказательства этого нужно предоставить в банк.

Расторжение предварительного договора

В купле-продаже недвижимости распространено заключение предварительных договоров. Эти соглашения необходимы для того чтобы понимать добровольность сторон по отношению друг к другу и занимаемой ими позиции.

Иными словами, это соглашение выступает своеобразной гарантией того, что основной договор будет в будущем подписан с указанием срока, по истечении которого свершится юридическое действие. Но и предварительный договор подвергается расторжению.

Получается, что отношения между сторонами, складывающиеся по поводу приобретения земельного участка, могут быть прекращены до регистрации купли-продажи.

Предварительный договор заключается, если в сделке предусматривается аванс. Но основных правовых последствий этот документ не влечет, а он подразумевает уверенность сторон друг к другу.

При расторжении покупатель захочет вернуть аванс. И это нормальная позиция. Но стоит в этой ситуации внимательнее относиться к определениям, прописанным договором.

Не стоит аванс называть задатком, поскольку, в отличие от первого платежа, он не возвращается.

Предварительный договор расторгается при помощи соглашения, заключенного дополнительно. К процессу не привлекается нотариус, а также регистрирующий орган. Но если одна сторонам заупрямится, даже при условии отсутствия между покупателем и продавцом основного договора, придется обращаться в суд. То есть это происходит тогда, когда договоренность между участниками сделки отсутствует.

Дополнительное соглашение, суть которого состоит в расторжении предварительного договора, составляется после подписания договора, но до стадии его регистрации в Росреестре. Суть соглашения состоит в том, что в этом документе участники прописывает, что договор недействителен.

Соглашение о расторжении дополнительного соглашения

Требования к форме документа сосредоточены в ст. 452 ГК РФ. По этому соглашению, оно составляется в форме письменного соглашения. Если основной договор составляется в присутствии нотариуса, соглашение о расторжении также заверяется у нотариуса.

Стандартное соглашение включает следующие пункты:

  • наименование;
  • место и дата составления;
  • информация о сторонах договора купли-продажи;
  • условия прекращения купли-продажи;
  • период прекращения;
  • итоги прекращения;
  • подписи сторон.

Когда договор подается на регистрацию, но отметка еще не проставлена, нужно подавать совместное заявление в органы Росреестра. В этом документе продавец и покупатель прописывают желание о прекращении регистрационного процесса за ненадобностью регистрации.

Если на расторжении одна из сторон не согласна необходимо обращаться в суд. Но в любом случае если регистрационный процесс запущен, необходимо оповестить Росреестр о новых обстоятельствах.

скачать пример соглашения о расторжении договора купли-продажи [19.61 KB]

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи земли?

Соглашение о расторжении договора купли продажи земельного участка

Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.

Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.

Как происходит расторжение договора купли-продажи земельного участка?

Что сказано в законодательстве?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) уже земельного участка, если земля уже фактически продана?

Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

В том же случае, если сделка была завершена заключением договора, то в случае различных нюансов, которые возникают, она может быть расторгнута путем расторжения договора. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель — отказаться от прав на приобретенный участок путем его переоформления обратно (если он уже был переоформлен).

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 Гражданского Кодекса РФ (ст. 450). Однако, если рассматривать более подробно то, какими именно основаниями могут руководствоваться стороны при расторжении договора, то можно увидеть, что в ст. 450 даны только два основания для расторжения:

  • При существенном нарушении условий действующего договора одной из сторон;
  • Либо по иным основаниям, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе или других нормативных актах.

При подробном анализе главы 29 ГК РФ можно увидеть, что там указаны только два основания, по которым договор может быть расторгнут (ст.450.1-451), а именно:

  • Отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
  • Существенное изменение обстоятельств (в тексте договора такое основание называется форс-мажорными обстоятельствами).

Однако, как показывает практика, чаще всего расторжение происходит именно по причине того, что одна из сторон отказывается исполнять свои обязательства.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора может быть осуществлено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление.

То есть, если договор составлен в простой письменной форме и обошелся без заверения нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи может быть оформлено именно в таком же виде.

Если же речь идет о договоре, который проходил заверение у нотариуса, то здесь необходимо также будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения.

Как осуществляется процедура расторжения договора?

Процедура расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон или в одностороннем порядке представляет собой алгоритм действий, тщательное выполнение которого позволит в последующем претендовать на восстановление тех прав собственности, которые были у сторон до его заключения. Для каждого из вариантов расторжения механизм будет своим.

Через суд

Расторжение договора через суд — достаточно длительное и затратное.

Однако, для того, чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки вследствие недобросовестного исполнения второй стороной своих обязательств, необходимо грамотно составить исковое заявление.

И здесь в качестве доказательств, которые будут перечислены в тексте такого заявления, можно привести все те сведения, которые были оформлены пострадавшей стороной на этапе подготовки к одностороннему расторжению договора.

Исковое заявление, направляемое в судебные органы, должно состоять из нескольких обязательных частей:

  • Преамбулы (в ней указывается, на чье имя заявление направляется; при этом, перечисляются не только ответчики, которые являются сторонами-нарушителями заключенного договора, но и указываются сведения о том, в какой судебный орган заявление направляется, и кто является истцом);
  • Фактическая часть договора (в ней истец подробно излагает суть своих претензий к ответчику с перечислением всех проведенных для досудебного урегулирования конфликта мероприятий, в том числе предоставляется информация о том, сколько претензий было направлено в адрес ответчика с целью досудебного расторжения контракта или возможности расторжения договора по соглашению сторон);
  • Завершающая часть, в которой истец указывает ту сумму, которую он хотел бы получить с ответчика (в том числе моральный и материальный вред, а также размер издержек, понесенных в результате обращения в судебные органы для разрешения сложившегося конфликта).
  • Приложения (здесь перечисляются все те приложения, которые истец направляет в суд для рассмотрения дела).

Однако расторжение договора через суд осуществляется только в том случае, когда во внесудебном виде осуществить расторжение не удается.

Если земля куплена в ипотеку…

И в этом случае расторгнуть договор купли-продажи возможно. Однако, для того, чтобы процедура осуществилась в полном объеме, и покупатель не понес каких-либо затрат со своей стороны или не получил испорченную кредитную историю, необходимо соответствующим заявлением заранее уведомить банк о том, что есть желание договор расторгнуть.

В случае, если участок приобретался в ипотеку, процедура расторжения договора будет происходить следующим образом:

  1. Составление заявления в адрес банка с просьбой о пересмотре договора ипотечного кредитования в связи с расторжением договора купли-продажи;
  2. Составление заявления также в адрес органов Росреестра о том, что необходимо переоформление свидетельства о праве собственности, так как договор будет расторгнут сторонами (либо в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке);
  3. Предоставление документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи, в банк, чтобы договор ипотечного кредитования также был расторгнут.

В этом случае процедура займет времени чуть больше, чем если бы участок приобретался без использования заемных средств.

Как расторгается предварительный договор?

Предварительный договор чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место авансовый платеж. Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот задаток покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи — процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае — полностью выполнять требования действующего законодательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.