Рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру

3 крупных ошибки при рефинансировании ипотеки: опыт форумчан

Рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру

Вы слышали фразу: «Крепостное право отменили? Нет. Его ипотекою назвали»? Смех смехом, но в каждой шутке есть доля правды. Сегодня ипотека – это один из доступных способов стать владельцем недвижимости.

Она относится к типу долгосрочных кредитов. В течение срока выплат условия кредитования могут смягчаться. Многие банки будут предлагать заемщикам перекредитоваться. Эта банковская операция позволит пересмотреть кредитные параметры: процентную ставку, увеличение суммы, изменение срока кредитования и валюты.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку

Если вы решили заняться рефинансированием ипотеки, то есть смысл сделать это в первой части срока кредитования.

Если кредит оформляется на 5 лет, то первые 2,5 года заемщик выплачивает большую часть процентов, а после сам кредит. Наглядный график выплаты по ипотеке по годам

Рефинансируйте кредит, если предложенная ставка ниже текущей хотя бы на 2%. Период выплат не должен увеличиваться, иначе вы опять будете переплачивать проценты.

А если вы не можете определиться нужно вам это или нет, воспользуйтесь ипотечным калькулятором. Сотрудники банка также не откажут вам в консультации.

Мы провели анализ сообщений с финансовых форумов. На его основе сделали для вас подборку с описанием (и путем решения) по каждой проблеме, с которой может столкнуться заемщик при рефинансировании ипотеки.

Налоговый вычет на проценты, уплаченные по ипотеке

При рефинансировании ипотеки право на налоговый вычет по процентам сохраняется (подп. 4 п.1 ст. 220 НК РФ). К примеру, если 3 года назад вы оформили ипотеку под 11%, а сейчас ее под 9%, то налоговый вычет вам все равно предоставят.

Здесь есть свои особенности:

  1. В договоре о рефинансировании должен ссылаться на первый ипотечный договор с указанием всех характеристик объекта недвижимости;
  2. Кредит должен рефинансировать только банк с лицензией.

Разберем каждую из них подробно.

  1. В законе прописаны ограничения по количеству объектов недвижимости, по которым один человек имеет право на налоговый вычет. В банк вы должны предоставить все данные о недвижимости: адрес, площадь, основания на права собственности. Этим вы подтвердите налоговой, что финансируете один и тот же объект.
  2. У организации должна быть лицензия на ведение банковской деятельности. Первые платежи по ипотеке вы можете платить тому, кто дал средства (в том числе, работодателю). А при рефинансировании это не допустимо. Заключая договор с организацией без лицензии, например, АИЖК (ДОМ.РФ), вы вернете только проценты, уплаченные до перекредитования.

Пользователи крупнейшего портала о финансах Banki.ru также заинтересовались этой информацией:

Для того, чтобы право на вычет сохранилось, рефинансируйте ипотеку через банк, который принадлежит ДОМ.РФ. Например, через банк «Российский капитал». Самое главное, что него есть банковская лицензия.

На все, что вы предоставляли в налоговую по ипотеке до рефинансирования можно, как и прежде, получить налоговый вычет.

Новые условия рефинансирования банк ввел в 2018 году. Пользователи портала Banki.ru подтверждают:

Рефинансирование с материнским капиталом

Распространенная ситуация: у молодой семьи есть ипотека, а через некоторое время у них рождается второй ребенок. За второго ребенка дают сертификат на материнский капитал. Если семья хочет использовать материнский капитал на погашение ипотеки, то родители должны составить нотариальное обязательство о выделении доли несовершеннолетним детям в жилом помещении.

Так государство защищает права несовершеннолетнего ребенка и не допускает ситуации, чтобы он остался без жилья.

На форумах мы встретили множество вопросов по этой теме:

Поясним: для банков сделки с материнским капиталом рискованны. Если заемщик не сможет платить ипотеку, то недвижимость останется в собственности банка.

Но с условием, что на этой жилплощади смогут проживать несовершеннолетние дети.

Все же многие банки дают согласие на рефинансирование с использованием «детских денег».

Сотрудники банка сделают запрос в органы опеки. Рефинансирование состоится, если опека даст свое согласие.

На рефинансирование ипотеки через материнский капитал пойдут организации без лицензии (банк АИЖК (ДОМ.РФ)). Банки Открытие и Райффайзенбанк перекредитуют только после использования материнского капитала в часть погашения ипотеки. Сбербанк, к примеру, обязательно потребует справку из органов опеки.

Если вы хотите получить максимальную выгоду от рефинансирования с использованием «детских денег», то сначала закройте часть долга материнским капиталом, а затем уменьшите платеж через перекредитование.

В подтверждение наших слов:

Переплата при оформлении документов

Предполагается, что рефинансирования ипотечного кредита сохранит семейный бюджет. Но и тут есть на что обратить внимание.

  • Расходы на справки;
  • Оплата повторной оценки недвижимости;
  • Была ли выплачена большая часть ипотечного кредита.

Оформление документов на рефинансирование ипотеки – процесс недешевый. Посчитайте расходы на справки: оценку, нотариуса, страховку. Если они выливаются в крупную сумму, а условия перекредитования ненамного уменьшат ваши платежи, то есть смысл оставить все как есть.

На форумах описаны даже такие случаи:

За время проведения платежей у вас могло измениться многое. Для оформления перекредитования попросят:

  • трудовую книжку,
  • справку с работы,
  • справку 2-НДФЛ.

Не попросят, если рефинансирование вам предложил сам банк. Повлияет и ваш возраст на момент закрытия кредита.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b2385dc27dbf300a987b602/5dc95a00a02e001559b67e20

Как оформить рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру

Рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру

25.11.2017

Банки активно предлагают услугу рефинансирования ипотечных кредитов. Это связано с тенденцией к уменьшению процентных ставок. Недвижимость на вторичном рынке перекредитовать легче. Но что делать заемщикам, оформившим ипотеку в еще строящемся доме? Можно ли сделать рефинансирование без подтверждения права собственности?

Свидетельство, подтверждающее собственность выдается, когда дом сдан в эксплуатацию, подтверждает владение недвижимостью и позволяет использовать ее как залог.

В недостроенном доме право на собственность у покупателя номинальное — по заключенному с застройщиком договору долевого участия. При оформлении ипотеки недвижимость передается банку в залог и обеспечивает выполнения заемщиком обязательств.

Если на момент перекредитования дом не сдан, гарантом для банка станет право на основании договора долевого участия.

Для чего нужно и как его оформить перекредитование

Рефинансирование ипотеки проводится для получения комфортных условий заемщику, часто при ухудшении материального положения семьи:

  • понижение процентной ставки;
  • изменение срока кредита – чаще увеличение для уменьшения сумм ежемесячных взносов;
  • экономия затрат на страховку имущества, здоровья и жизни;
  • изменение валюты договора;
  • замена созаемщиков.

Многие банки отказывают в перекредитовании, пока квартира не является собственностью заемщика. Пока не оформлена собственность, рефинансировать кредит можно с дополнительным залогом и поручителем.

Хотят изменить условия по ипотеке клиенты, которые оформили кредит на квартиру в банке, аккредитованном строительной компанией. Программы кредитования без права собственности на квартиру не так разнообразны, как обычная ипотека.

Можно дождаться сдачи дома, после чего провести перекредитование с выгодными условиями.

Спрос на услугу рефинансирования кредитов на квартиры в строящихся объектах растет. Финансовые организации стали предлагать программы рефинансирования для клиентов с квартирами в строящихся домах. Для перекредитования без права собственности нужно:

  1. Попытаться договориться с банком о пересмотре условий
  2. При отказе узнать условия и ставки у других банков.
  3. Написать заявку на рефинансирование в выбранный банк.
  4. При согласии на перекредитование собрать необходимые документы.
  5. Написать заявление на досрочное погашение текущего кредита.
  6. Заключить новый договор.
  7. Новая ссуда переводится со счета клиента в погашение старого кредита.
  8. Переписывается название банка в ДДУ.

Как перекредитовать без права собственности на квартиру

При рефинансировании ипотечного кредита до получения права собственности банк выдвигает такие требования:

  • оформленный договор долевого участия;
  • не менее 6 регулярных платежей по договору;
  • подтверждение стабильного финансового положения;
  • не проводилось реструктуризаций;
  • кредитная история безупречна.

Чтобы подать заявку на рефинансирование ипотеки, если квартира не в собственности нужны:

  • заявление;
  • гражданский паспорт;
  • справка о доходах;
  • подтверждение трудового стажа;
  • свидетельство о семейном положении;
  • договор на долевое участие;
  • кредитный договор;
  • подтверждение остатка долга.

Обеспечением кредита при рефинансировании строящейся недвижимости будет договор уступки прав долевого участия. Перекредитовывая ипотеку, клиент оплачивает такие расходы:

  • комиссии за рассмотрение заявки на кредит;
  • оценка и страхование объекта недвижимости;
  • страхование жизни, трудоспособности;
  • страхование от потери прав на объект;
  • нотариальные услуги удостоверения документов;
  • пошлины.

Недвижимость без права собственности не входит в список для предоставления вычетов по налогу на имущество. Новострой станет объектом налогообложения после передачи его в собственность.

Отказ банка в рефинансировании

Причины отрицательных решений в рефинансировании и выдаче кредита одни и те же. Главный критерий – оценка платежеспособности клиента.

Поводом для отказа может стать значительное ухудшение материального положения и уменьшение заработной платы у заемщика. Для банка гарантом погашения ссуды заемщиком является залог.

Без оформления собственности недвижимость в залог не может быть оформлена.

При принятии решения кредитный комитет банка также учитывает такие факторы:

  • качество погашения кредита;
  • отсутствие просрочек по платежам;
  • имеет ли клиент недвижимость для предоставления в залог.

Вложения в ипотеку и ее перекредитование со временем окупаются. К окончанию выплат недвижимость часто стоит больше, чем в нее вложили. Банк может увеличить сумму выданного кредита, если при перекредитовании квартира оценена выше. Тогда у клиента появятся свободные деньги, например, на ремонт.

Как оформить рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру Ссылка на основную публикацию

Источник: https://BankNash.ru/refinansirovanie-ipoteki/bez-prava-sobstvennosti-na-kvartiru

Рефинансирование ипотеки до оформления права собственности: особенности сделки

Рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПомимо того, что банки активно кредитуют строящееся жилье, есть возможность его и рефинансировать.

Процедура перекредитования по ДДУ не является нестандартной, такие предложения на рынке банковских услуг не редкость и процесс переоформления отработан и выверен.

Как показывает анализ различных программ, не все учреждения предоставляют средства на такие цели, однако у заемщика все равно есть хороший выбор подходящего кредитора.

Договор долевого участия предполагает, что право собственности еще не зарегистрировано, то есть как такового жилья может не быть вовсе либо здание еще не сдано в эксплуатацию.

В данной ситуации присутствует некоторый риск, как для будущего собственника, так и для кредитора, поэтому застройщик обязательно проходит процедуру аккредитации.

Ситуация будет проще, если объект и строительная компания уже аккредитованы банком, в котором планируется рефинансировать ипотеку.

Аккредитация застройщика банком – это проверка компании и строящихся объектов на соответствие законодательным положениям.

Таким образом кредитор проверяет надежность будущей недвижимости, оценивает возможные риски, связанные со сдачей дома в эксплуатацию.

Как правило, банки готовы аккредитовать любую компанию, даже если ранее не имели с ней деловых отношений. Главное – соответствие застройщика требованиям и предоставление необходимого пакета документов.

К базовым условиям банков при рефинансировании недвижимости в новостройке, до получения права собственности, относятся:

  1. наличие зарегистрированного договора ДДУ;
  2. длительность первичного ипотечного соглашения – более полугода;
  3. отсутствие просрочек по выплатам за последние полгода либо их наличие в установленном пределе;
  4. ипотека не подвергалась реструктуризации.

Гарантией банка станет право требования, возникшее на основе ДДУ. Однако рефинансировать ипотеку невозможно в период с момента сдачи дома в эксплуатацию. На данном этапе клиент должен оформить право собственности и перекредитование будет осуществляться в обычном порядке.

Также следует уточнить, нет ли в первом ипотечном договоре запрета на досрочное погашение и требование о разрешении кредитора на рефинансирование.

В первом случае, как правило, ограничений нет, во втором есть два варианта: либо требование отсутствует, либо одобрение нужно получить. Но иногда банки информируют, что разрешение первого финучреждения для рефинансирования не обязательно.

Состав заемщиков по первому кредиту может быть иным, если данный момент не оговорен условиями кредитования нового банка.

Как проводится процедура

Для начала нужно получить одобрение кредитной организации на досрочное погашение ссуды, если таковое требуется. Также стоит поинтересоваться, нужно ли оно новому кредитору. Как правило, проблем с досрочной выплатой задолженности не возникает.

После нужно выбрать новый банк, условия которого будут выгоднее в части процентной ставки, качества и удобства обслуживания. Здесь все зависит от причины перекредитации. Далее в банк нужно подать заявку онлайн или лично.

Отправка заявления через интернет позволит сократить время, а также получить предварительное решение, основанное на проверке потенциального клиента скоринговой системой. Если застройщик не аккредитован – банк проводит его проверку.

Данная процедура, в среднем, может занимать от пары дней до трех месяцев.

Существуют разные программы и параметры договора рефинансирования. Перекредитовать ипотеку по ДДУ можно на стандартных условиях или по двум документам. Также среди предложений есть рефинансирование квартир, домов, таунхаусов и апартаментов.

Пакет документов, подаваемых в банк, един для заемщиков и созаемщиков. Стандартно в него входят:

  • справка о заработной плате;
  • действующее кредитное соглашение с банком;
  • справка о непогашенной сумме долга;
  • копии паспорта заемщика и созаемщика;
  • график выплаты задолженности;
  • договор, заключенный с застройщиком.

Для освобождения недвижимости от залога понадобится договор долевого участия и справка за подписью директора банка о полной выплате долга. После того как обременение будет снято, права требования на недвижимость передаются в залог новому кредитору.

В большинстве случаев максимальная сумма к выдаче при рефинансировании составляет 80% от стоимости объекта. Таким образом, если размер долга больше, сделка не проводится либо разница между задолженностью и одобренной суммой погашается за счет иных источников.

В 2020 году у заемщиков есть хороший выбор подходящего банка. Обратиться можно в АИЖК или одно из ведущих банковских учреждений. Причем условия их довольно лояльны и просты: присутствует возможность рефинансирования недвижимости на любом этапе возведения и аккредитации любого застройщика.

Перекредитование в «Россельхозбанке»

К основным особенностям сотрудничества с РСХБ можно отнести:

  1. выбор схемы погашения кредита – аннуитетная или дифференцированная;
  2. разрешение первого кредитора не требуется;
  3. изменение срока и ежемесячного платежа (относительно условий по первичному договору);
  4. свободное досрочное закрытие долга.

Средства могут быть выданы на квартиру, дом или таунхаус, в том числе с земельным участком. Условия по кредиту следующие:

  • Ставка 9,05 – 12% годовых. При отсутствии страхования и до момента регистрации права собственности процент будет увеличен.
  • Сумма, которую банк готов одобрить, варьируется в пределах 100 тыс. – 20 млн рублей, более точные условия зависят от типа недвижимости и региона. При этом лимит не может превысить 80% от стоимости объекта по ДДУ.
  • Период возврата средств – до 30 лет.
  • Рассмотрение заявки – до 5 дней, период действия положительного решения – 2 месяца.

Страхование имущества осуществляется с момента регистрации права собственности, когда здание и объект будут сданы в эксплуатацию.

Перекредитовать можно ипотечный договор, суммарный период просрочек по которому не превышает 30 дней. При этом с даты его регистрации должно пройти более 1 года, но если график выплат не нарушался, ипотека может быть оформлена 6 месяцев назад. Подробнее: об условиях рефинансирования ипотеки в «Россельхозбанке».

Предложение от «Газпромбанка»

В «Газпромбанке» действуют следующие условия:

  • Годовая ставка составляет от 8,8%.
  • Срок погашения ссуды – от 3,5 до 30 лет.
  • Размер кредита – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

Заявка одобряется лишь в том случае, если она подана до официальной даты завершения строительства, указанной в разрешении на проведение строительных работ, размещенном на сайте застройщика.

«Азиатско-Тихоокеанский Банк»

Основные условия перекредитования:

  • Срок погашения кредита составляет 3–30 лет.
  • Процентная ставка от 8,75%.
  • Размер ссуды от 300 тыс. до 20 млн рублей, на точные условия влияет регион проживания. Также сумма не может быть более 80% от стоимости объекта.
  • Отношения с застройщиком оформлены по ФЗ № 214.
  • Объект может находиться на любой стадии строительства.
  • Застройщик должен быть аккредитован в АИЖК.

Заемные средства выдаются добросовестным заемщикам, которые ранее не делали просрочек более чем на 30 дней в общей сложности и не имеют открытой, невыплаченной задолженности. Также не допускается перекредитование ранее реструктуризированных займов.

Состав заемщиков может быть изменен по отношению к первичному договору ипотеки, максимальное количество созаемщиков – до 4 человек. В качестве третьих лиц привлекаются супруги, в том числе гражданские, и близкие родственники.

Рефинансирование в АИЖК

На срок от 3 до 30 лет АИЖК выдает от 500 тыс. до 20 млн с целью выплаты предыдущего ипотечного кредита, оформленного по ДДУ. Максимальный лимит ограничен суммой в 80% от стоимости объекта либо 70%, если выбрана опция «Переменная ставка». Состав заемщиков при рефинансировании может быть изменен, имущественное страхование – обязательно.

Объектом кредитования может быть дом, квартира или апартаменты. Возможно оформление договора по двум документам, без справок о заработке и трудоустройстве.

Условия по кредиту:

  • Годовая ставка от 8,75%.
  • Объект должен быть аккредитован АИЖК. При необходимости, агентство аккредитует любого застройщика в срок 2 дня.
  • Соблюдение ФЗ №214.
  • По кредиту внесено не менее 6 ежемесячных платежей.
  • Задолженность не была реструктуризирована.
  • Нет открытых просрочек, а совокупное их число не превышает 30 дней.

Подробнее: об особенностях рефинансирования ипотеки в «АИЖК».

Единственный недостаток при перекредитовании ипотеки по ДДУ – временно процентная ставка может быть выше базовой. Она увеличивается сразу либо по истечении определенного срока.

Например, некоторые банк поднимают процент, если в течение 3 лет заемщик не подал документы о регистрации права собственности.

Однако после предоставления бумаг условия изменятся, и ставка вновь достигнет первоначального уровня.

Прочие особенности сделки не окажут ключевого воздействия на проведение рефинансирования. Получив положительный ответ, заемщик оформляет новый договор, после банк выплачивает задолженность. В ряде случаев на данном этапе клиент должен получить у первого кредитора документ о полном исполнении своих обязательств и предоставить его в новый банк.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/refinansirovanie-po-ddu.html

Как рефинансировать жилье при отсутствии на него собственнических прав

Рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру

Одной из тенденций, предложенных некоторое время назад банками, является услуга рефинансирования. Существуют различные виды этого продукта. И если на вторичном рынке перезайм не выходит за рамки стандартной процедуры из-за наличия всех документов на недвижимость, то рефинансирование ипотеки в строящемся доме вызывает вопросы у владельцев такого незавершенного жилья.

Как происходит перекредитование ипотеки

Финучреждения заинтересованы в привлечении клиентов и поэтому предлагают гражданам, связанным кредитами, различные выходы из ситуации. Тем самым по-своему конкурируя друг с другом. Предоставление этой услуги стало возможным благодаря снижению ключевой ставки, что повлекло изменение в тарификации кредитных соглашений.

Гражданам, которые заключили договоры в предыдущих годах, интересны такие инициативы банков, ведь если правильно подобрать продукт, то можно сэкономить значительные средства, перенаправив их на другие расходы семейного бюджета. В большинстве случаев, как обязательное условие, кредитование гражданами было совершено в учреждении, указанном застройщиком на обременительных условиях. Это также является одним из прецедентов инициирования перезайма.

При оформлении перекредитования происходит изменение основных условий соглашения, к которым можно отнести:

  1. Увеличение срока выплаты кредита.
  2. Снижение ежемесячного обязательного платежа.
  3. Смена валюты, в которой получен основной заем.
  4. Экономия затрат на страховку, в случае обнаружения такого варианта в каком–либо продукте.
  5. Изменение состава созаемщиков.

Для ипотеки, как и иного вида кредита, можно провести рефинансирование

Алгоритм совершения переоформления следующий:

  • соискатель ознакамливается с условиями, предложенными финучреждениями в рамках перекредитования;
  • подбирается наиболее оптимальный вариант;
  • гражданин подает заявку на услугу в подходящий банк;
  • полученное одобрение на взаимодействие с банком является началом инициирования процедуры перезайма;
  • потенциальный клиент предоставляет все запрашиваемые кредитодателем бумаги и подписывает соглашение на рефинансирование.

В процессе оформления договора на перекредитование одними из документов, являющихся обязательным к предъявлению, служат правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

Поскольку граждане, приобретавшие недвижимость на стадии строительства, не имеют таких документов, то многие банки отказывают в перекредитовании до момента вступления заемщика в собственнические права.

Ведь полномочия у граждан в недостроенном объекте номинальные и единственным юридическим документом, подтверждающим факт отношения гражданина к стройке, является договор с застройщиком на долевое участие.

Для справки! Рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру в некоторых финучреждениях возможно с таким долевым договором, но при наличии дополнительного залога и привлечения поручителя.

Программы перекредитования без документа о владении на жилье не так разнообразны, как в случае со стандартными ипотечными предложениями. Но поскольку спрос на такое действие растет, то финансисты имеют практику заключения договора этого направления.

Одним из выходов в такой ситуации – дождаться сдачи объекта с предоставлением соответствующих бумаг и реализовать перекредитование с лучшими условиями.

Банк пойдет навстречу клиенту, если тот будет отвечать всем требованиям

Требования к заемщику при рефинансировании ипотеки на 2018 год

Поскольку неординарностью заключаемого договора является именно отсутствие правоустанавливающей документации, то фактически у банка, который предоставляет средства соискателю, отсутствует залоговый объект, что увеличивает риски неблагонадежности кредитования. В случае остановки проплат со стороны ссудополучателя, банк остается без обеспечения и выданных средств.

Но на текущий момент существует несколько системообразующих финучреждений, которые выполняют рефинансирование ипотеки в новостройке. При этом предъявляемые требования к соискателю стандартные, но с дополнениями, которые выглядят следующим образом:

  1. Срок существующей ипотеки не менее полугода.
  2. Наличие ДДУ.
  3. Ипотека не реструктуризирована.
  4. Отсутствуют просрочки и штрафы.
  5. Финансовое положение на достаточном уровне и имеет на то документальное подтверждение.

При наличии всех предъявленных условий рефинансировать текущее соглашение можно без затруднений.

Категории недвижимости при рефинансировании

Недвижимость, которая является предметом переоформления, рассматривается в финучреждении по двум параметрам:

  • Наличие признаков новостроя, к которым относится жилье, купленное непосредственно у застройщика по ДДУ. При перезайме, в котором участвует квартира, сданного в эксплуатацию МЖД с получением правоустанавливающих бумаг, условия применяются, как ко вторичке. Различия между рефинансированием обоих вариантов существенные.
  • Аккредитация строительной фирмы, являющейся застройщиком. Финансисты имеют свои критерии доверия к этим организациям. В случае выявления ненадежности застройщика, оформлять перезайм банки не возьмутся.

Для проведения процедуры могут потребоваться документы от застройщика

Если компания, занимающаяся строительством, не входит в рейтинг надежных фирм или она не получила аккредитацию, банком будет затребована дополнительная документация:

  • уставные бумаги застройщика;
  • разрешение построить объект;
  • документы, подтверждающие право подписания застройщиком ДДУ;
  • выписки из проектной документации.

Получить такой пакет соискателю от застройщика скорее всего будет проблематично и шансы на переоформление малы.

Варианты и программы рефинансирования

Существует два вида реализации перезаймовых действий. К ним относятся:

  1. Переоформление действующего договора в финучреждении, которое первоначально выступало кредитодателем. В этом случае между сторонами достигается консенсус в вопросах изменения существующих условий, что отражается в дополнительном соглашении.
  2. Проведение работы для получения нового кредита в рамках погашения существующего. В этом случае клиент выполняет полный цикл действий по оформлению договора, куда входит подготовка набора документов и неоднократное посещение потенциального кредитодателя, страховой компании и первоначального инвестора.

Варианты переоформления ссуды, доступные владельцу новостроя, следующие:

  • оформление потребительского кредита без обременения;
  • предоставив в виде залога другое ликвидное имущество (при наличии такового);
  • переоформив залоговое право на ДУ на кредитодателя.

Внимание! Переоформление ипотечной ссуды на новостройку может быть составлено с учетом применения материнского капитала в качестве первоначального взноса или для оплаты части полученного кредита.

Список учреждений, в которых работает программа переоформления ипотечных соглашений на новостройки, представлен в виде таблицы.

НаименованиеТарификация, %Особенность
Тинькофф9Потребительский займ
Росбанк9.5Потребуется заплатить 4% комиссионных от остатка суммы
Сбербанк10.9Обязательное личное страхование
ВТБ 2411Отсутствие полисов увеличивает процент на 1,5-2 единицы

Трудности и дополнительные расходы на перекредитование ипотеки

Основным осложнением в совершении перезайма является возможность получения отказа. На фоне отсутствия правоустанавливающих документов банки рассматривают таких клиентов очень тщательно на предмет оценки платежеспособности.

Потребуется не одна справка, подтверждающая финансовое состояние гражданина. Получение этих сведений затянет процесс переоформления ссуды, что не интересно клиенту, но таковы правила и перестраховка кредитодателей вполне понятна.

Также могут возникнуть стандартные трудности, которые преследуют соискателей не только при кредитовании:

  1. Получение одобрения первоначального кредитодателя.
  2. Наличие моратория на досрочное аннулирование существующего договора.

Также существует прецедент, когда в переоформлении ссуды отказывают. Это может произойти в период между подписанием собственником квартиры приемо-сдаточного акта и получением свидетельства. В этот период банкиры откажут в перезайме без вариантов, даже если получение документов затягивается не по вине гражданина.

Рефинансирование имеет ряд своих сложностей, которые следует заранее рассмотреть

Перекредитование сопровождается дополнительными расходами, к которым относятся:

  • комиссионные за обработку заявки, поданной соискателем в финучреждение;
  • оценка предмета перезайма с последующим страхованием;
  • в некоторых случаях оформление личного полиса;
  • страхование от потери прав на объект;
  • нотариальные издержки при засвидетельствовании бумаг;
  • пошлинные уплаты.

Важно! Недвижимость без собственнических полномочий не включена в перечень вычетов по имущественному сбору. Жилье получит статус объекта налогообложения только после оформления владения на него.

Вложения в ссуды с возможностью ее пересмотра со временем, как правило, оправдывают себя. Недвижимость растет в цене и к завершению кредитных выплат дорожает, по сравнению с вложениями в нее.

Существует вероятность увеличения суммы предоставляемых средств, если перезаймовые мероприятия оценили жилье выше.

Это приводит к высвобождению средств, которые можно использовать на ремонт или другие нужды.

Из видео вы узнаете о проведении рефинансирования без свидетельства о собственности:



Источник: https://MoyDolg.com/refinansirovanie/ipoteka/bez-prava-sobstvennosti.html

Подводные камни рефинансирования ипотеки / Sibdom.ru

Рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру

Задуматься о перекредитовании заемщику стоит, если ставка по действующему кредиту на два — три процента выше той, что сейчас предлагает банк. Ставки рефинансирования сегодня на рынке начинаются от 10,5–10,75 процента годовых.

Те, кто брали кредит в самом начале кризиса под 15 процентов, после перекредитования смогут ежемесячно экономить на платежах более трех тысяч рублей.

Заниматься рефинансированием лучше в первые годы обслуживания ипотеки, когда ежемесячный платеж состоит в основном из процентов за пользование кредитом.

При этом в банках существуют ограничения по срокам, после которых они готовы рефинансировать заемщика. Прежде чем переманивать к себе заемщика, кредитной организации нужно понять, что клиент другого банка — заемщик дисциплинированный и аккуратно вносит платежи по кредиту.

Так, для рефинансирования в банке «Абсолют» с момента получения первого кредита должен пройти минимум год, банк «ВТБ 24» готов перекредитовывать клиентов других банков уже через полгода с момента выдачи первой ипотеки.

Если к этому моменту выплачена половина кредита, думать о рефинансировании уже поздно: перекредитовавшись, вы ничего не выиграете, только понесете расходы на оформление нового кредита.

Большинство банков не возьмутся рефинансировать кредит, если для погашения ипотеки изначально использовались средства материнского капитала. Дело в том, что в таком случае семья дает обязательство после полного погашения ипотеки наделить детей долей в собственности.

Переходя в другой банк, она должна это обязательство выполнить, но далеко не все кредитные организации готовы пойти на выделение долей в залоговой квартире детям. В основном на такое условие соглашаются банки, работающие по стандартам АИЖК.

И без того небольшой круг рефинансирующих кредиты банков для семей с маткапиталом сокращается в разы.

Каковы расходы на рефинансирование ипотеки?

Занимаясь рефинансированием, клиент, по сути, получает новый кредит, поэтому ему предстоят те же расходы, что и при обращении за первой ипотекой.

Это затраты на оценку (две — три тысячи рублей, в зависимости от банка), на страхование жизни и здоровья (0,2–1 процент от суммы кредита), кроме того, в ряде банков требуется техническая документация, и если технического плана нет, его придется заказать в БТИ.

Также понадобится заплатить за выписку из ЕГРН (400 рублей, некоторые банки заказывают ее сами) и оплатить госпошлину в Росреестре за регистрацию договора (одна тысяча рублей). Кроме того, чтобы снять обременение быстрее, ряд банков берет комиссию в пять тысяч рублей. В среднем общие затраты на рефинансирование ипотеки составляют 10–15 тысяч рублей.

Как сократить связанные с перекредитованием расходы, способны посоветовать ипотечные консультанты.

«Заемщику нужно грамотно подойти к выбору страховой компании, — рассказывает ипотечный консультант агентства недвижимости «КИАН» Татьяна Шолохова, — у каждого банка аккредитовано несколько страховщиков, применяемые ими коэффициенты при расчете, например, страхования жизни разные. Выбрав компанию с минимальным страховым тарифом, можно снизить расходы на страховку наполовину».

Кроме того, ипотечные брокеры подскажут, в какой банк стоит подавать документы в ситуации конкретного заемщика. Дело в том, что требования к заемщику в банке, куда клиент обращается за перекредитованием, могут отличаться от тех, что предъявляет его нынешний кредитор. Другой банк подходит к оценке доходов заемщиков, исходя из своей собственной политики.

С чего начать рефинансирование кредита?

Первое, что нужно сделать заемщику, — это собрать документы для получения ипотеки. Их перечень различается в зависимости от банка.

В стандартный пакет документов для рефинансирования входят правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, передачи квартиры в собственность, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК), выписка из домовой книги, экспликация (документ, содержащий описание квартиры, в котором приводится количество комнат и их площадь), справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру и отчет об оценке объекта, выполненный независимым оценщиком.

Кроме того, для рефинансирования потребуются документы, выданные банком-кредитором: кредитный договор, справка от банка о кредитной истории, справка об отсутствии просрочек и остатке задолженности по первому кредиту.

Для перекредитования заемщику необходимо будет получить согласие банка — нынешнего кредитора на рефинансирование, но даже если банк откажется его выдать, рефинансировать кредит возможно и без него.

Однако в таком случае на период, пока новый банк еще не наложил на квартиру обременение, ставка по кредиту для заемщика будет выше на один — два процента.

Она автоматически снижается, как только новый банк оформляет закладную на объект.

Когда банк может отказать в рефинансировании?

Собрав весь пакет документов, заемщик подает в банк стандартную заявку на получение ипотеки. Важное условие: рефинансировать кредит возможно, только если его сумма не превышает 85 процентов от стоимости объекта недвижимости (в отдельных банках — 80 процентов), и здесь могут возникнуть сложности.

«Если квартира куплена два года назад, когда цены на рынке были выше, за два миллиона рублей, а сегодня ее стоимость составляет 1,6 миллиона рублей, и в кредит заемщик брал 1,6 миллиона, банк согласится выдать кредит только на 80 процентов от ее рыночной стоимости на сегодняшний день. Тогда заемщику придется либо отказаться от рефинансирования, либо дополнительно внести сумму, чтобы кредит составлял 80 процентов от цены объекта», — объясняет ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.

При этом программы рефинансирования позволяют взять в кредит большую сумму, чем первоначальный кредит. Если долг заемщика перед банком — первичным кредитором составляет 70 процентов от стоимости квартиры, ему разрешат получить сверх того десять процентов стоимости, которые он может использовать уже по своему усмотрению. Например потратить на ремонт квартиры.

Сможет ли заемщик получить налоговый вычет после перекредитования?

По закону, покупатель раз в жизни имеет право вернуть себе в виде налогового вычета часть суммы, потраченной на покупку квартиры, и часть процентов по целевому кредиту, взятому на приобретение жилья.

«При рефинансировании ипотечного кредита право на налоговый вычет заемщик не теряет, так как новый кредит выдается для погашения первой ипотеки, — рассказывает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова. — Очень важно при этом указать целевое назначение — рефинансирование (перекредитование) ипотеки.

Кроме того, предоставление обоих этих кредитов должно быть связано с приобретением одного и того же объекта недвижимости. Для подтверждения выполнения этих условий в налоговую инспекцию потребуется предоставить копию первоначального кредитного договора и копию нового кредитного договора о перекредитовании со вторым банком.

Это нужно для того, чтобы налоговая могла отследить изменения».

А вот в том случае если заемщик при рефинансировании объединяет в один кредит с ипотечным несколько потребительских кредитов, весь налоговый вычет он может не получить.

«Здесь важно обратить внимание на назначение кредита в новом кредитном договоре, — объясняет Ольга Ботова. — Налоговый вычет предоставляется только на ту часть процентов, которые будут начислены на сумму ипотечного кредита.

Поэтому в назначении нового кредита должны быть выделены суммы и назначение предыдущих кредитов, включенных в договор рефинансирования».

Рефинансировать ипотеку стоит, если разница в ставке между действующим кредитом и тем, что предлагает банк, составляет не меньше полутора — двух процентов.

Например, кредит на сумму 2,35 миллиона рублей был взят в марте 2014 года сроком на 15 лет, ставка по нему на тот момент составляла 12,5 процента, а ежемесячный платеж — 29 тысяч рублей.

После рефинансирования суммы основного долга 2,135 миллиона рублей на оставшийся срок 13 лет по ставке 10,75 процента платеж сократился до 26,5 тысячи рублей, а экономия по процентам за весь срок составит 360 тысяч рублей.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1704/

Как рефинансировать кредит под залог квартиры или дома?

Рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру

Рефинансировать ипотеку несложно, так как многие банки предлагают подобные программы. Но некоторые заемщики сталкиваются с проблемами.

Чаще всего это будущие владельцы квартиры, которые приобретают ее по договору долевого участия.

Рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру для банков несет определенный риск, поэтому немногие из них готовы выделить для этого деньги. Но на рынке кредитования такие предложения есть.

Рефинансирование под залог квартиры

Самый простой вариант – рефинансирование кредита под залог другой недвижимости, на которую у заемщика есть право собственности. Но на практике такие ситуации встречаются нечасто, и кроме квартиры в новостройке, которая еще не введена в эксплуатацию, у заемщика нет другого имущества, которое можно было бы предоставить в залог.

Существует и другой вариант – перекредитование может оформить третье лицо (например, близкий родственник), которое может предоставить залог. В этом случае неважно, квартира у кого в собственности, если получено согласие всех сторон. Банка устроит практически любое недвижимое имущество, которое соответствует требованиям и оценочная стоимость которого достаточна для рефинансирования.

https://www.youtube.com/watch?v=03wwd6Vp3Jc

Оба эти способа позволяют после перекредитования продать квартиру, так как она не является залогом. Но перед тем, как снять обременение квартиры, нужно оценить, насколько целесообразна продажа после рефинансирования. Подводные камни рефинансирования под залог другой квартиры отсутствуют, такая схема дает возможность рассматривать предложения многих банков и получить наиболее выгодные.

Чтобы рефинансировать ипотеку по ДДУ, необходимо выбрать кредитора, который готов выделить транш, получить согласие банка на передачу залога и подготовить пакет документов:

  • заявление;

  • паспорт гражданина РФ;

  • договор долевого участия;

  • кредитный договор;

  • справка о состоянии задолженности;

  • справка об отсутствии просрочек;

  • документ, подтверждающий наличие дохода;

  • документ, подтверждающий занятость.

Количество банков, которые готовы предоставлять рефинансирование под залог квартиры при ДДУ, невелико. И каждый из них предъявляет жесткие требования как к заемщику, так и к действующей ипотеке. В первую очередь – это отсутствие просрочек.

Также заемщик должен внести не менее 6 платежей по действующему договору, а главное – у него на руках должен быть договор долевого участия, в котором был указан первичный банк-кредитор.

После изучения документов, оценки заемщика и рисков, которые сопровождают проведение сделки, банк принимает решение. Он может отказать без уточнения причин.

Рефинансирование частного дома

Сегодня возрастает интерес россиян к частным домам, особенно это касается загородных коттеджей. Такая недвижимость стоит дорого, ее часто приобретают по договору долевого участия, иногда в ипотеку. Но как быть, если платить такой кредит стало сложно, можно ли оформить рефинансирование на строительство дома по программе ДДУ?

Объедините все займы в один!
Уменьшите переплату и ежемесячный платёж!

Да, такие программы существуют, они практически не отличаются от программ перекредитования квартиры по ДДУ. Заемщик также должен выбрать банк, который готов профинансировать такую сделку, подготовить необходимые документы и провести оформление. В качестве альтернативы можно рассмотреть оформление с передачей в залог другой недвижимости, на которую оформлено право собственности.

Проблемы могут возникнуть, если имеет место рефинансирование ипотеки части жилого дома. Банки редко идут на это, так как доля частного дома является недостаточно ликвидным имуществом. Но и такое это возможно, если обратиться в небольшой региональный банк, который борется за каждого клиента. Требования банка во многом сходятся, основные из них:

  • совладельцы не должны быть родственниками;

  • есть письменный отказ от права первоочередной покупки;

  • доли разделены и есть свидетельство о праве собственности.

И если до этого заемщику был выдан ипотечный кредит, значит он, недвижимость и особенности владения ею подходят под основные требования кредитных организаций. Поэтому можно попробовать обратиться в банки, которые предлагают программы перекредитования ипотеки, в том числе под часть дома. 

Нужна ли оценка квартиры

При оформлении рефинансирования ипотеки заемщик несет дополнительные расходы (нотариальные услуги, страховка и т.д.). Поэтому в процессе подготовки он ищет возможность эти расходы минимизировать.

В связи с этим возникает закономерный вопрос, нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Ведь услуги экспертов платные. Да, оценка будет нужна.

Исключение – отчет оценки квартиры был заказан ранее, имеется на руках у клиента и делался относительно недавно (срок его действия составляет всего 6 месяцев).

Квартира или другое недвижимое имущество при перекредитовании также выступает предметом залога. Банк должен понимать, какова ее рыночная стоимость, чтобы определить максимальную сумму, которая может быть выделена заемщику. Если оценочная стоимость квартиры меньше, чем суммарная задолженность по ипотеке, в кредите будет отказано.

Залог – это инструмент, позволяющий кредитной организации снизить риск. Если заемщик не будет погашать задолженность, квартира будет продана, а вырученные средства будут направлены на погашение долга.

Чем выше риск, тем больше будет разница между оценочной стоимостью и максимально возможной суммой рефинансирования.

Чаще всего банки выдают не больше 50-80% от рыночной стоимости, которую определили оценщики.

Несмотря на то, что оценка квартиры для рефинансирования ипотеки от независимых экспертов платная, это д6лается в интересах собственников. Банки в большинстве случаев заинтересованы в занижении оценочной стоимости.

Ведь в таком случае реальная стоимость залога может превышать сумму задолженности в два раза и больше. Заемщику же выгодно, чтобы квартиру оценили дороже. Это позволит ему избежать отказа и получить необходимую сумму.

Нужно ли менять документы на квартиру

Рефинансирование позволяет решить ряд проблем, в том числе в случае, если у заемщика нет права собственности на квартиру (куплена по договору долевого участия). Назвать такую процедуру простой и быстрой нельзя. Но в ряде случаев она позволяет заемщику не только сэкономить на процентах, но и снизить размер ежемесячного платежа.

Но перед тем, как решиться оформить перекредитование, нужно выяснить все нюансы, в том числе, какие документы меняются на квартиру при оформлении сделки. Нужно понимать, что заемщику придется посетить не одну инстанцию.

Также придется вносить изменения в договор долевого участия в связи с изменением банка-кредитора.

А главное – заемщику нужно для этого получить разрешение от застройщика и от первоначального кредитора согласие на рефинансирование.

После того как заемщик узнал, как проводится перекредитование при ДДУ, что для этого нужно и надо ли менять документы на квартиру, он должен выбрать банк и оценить, целесообразно ли проводить рефинансирование и что он от этого выиграет.

Так же можете оставить свой отзыв ниже в комментарии или задать вопрос

Источник: https://refinansirovanie.org/refinansirovanie/173-kredita-pod-zalog-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.