+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Расторжение договора купли продажи квартиры судебная практика

Расторжение договора купли-продажи: судебная практика

Расторжение договора купли продажи квартиры судебная практика

Основанием для возникновения юридических обязательств, как правило, является заключение договора. Это документ предназначен для правового регулирования поведения заинтересованных сторон. Договор купли-продажи товара – это обязательство продавца передать покупателю товар за определенное денежное вознаграждение.

Не редки случаи, когда после заключения договора появляется необходимость его расторгнуть, что приводит к прекращению обязательств. Если договор исполнен в полном объеме, его расторжение невозможно, так как выполнение всех его условий само по себе останавливает процесс и прекращает все обязательства.

Еще одно обязательное условие для наступления возможности расторжения договора купли-продажи — досрочность, поскольку окончание срока автоматически прекращает его действие.

В том случае, если продавец или покупатель выполнили взятые на себя обязательства не в полном объеме или вообще не выполнили на протяжении действия контракта, то в силу вступают правовые нормы, регулирующие эту ситуацию.

Способы расторжения договора и его особенности

Способ расторжения договора купли-продажи во многом зависит от причины, по которой происходит расторжение и может быть:

  • По желанию одной из сторон;
  • По взаимному соглашению;
  • По инициативе третьих особ, действующих в рамках законодательства;
  • По отказу в одностороннем порядке одной из сторон выполнять условия договора.

Отличительной чертой договора купли-продажи является многообразие его видов. Согласно ГК РФ могут заключаться соглашения:

  • Обычные;
  • Розничной продажи товара;
  • Поставки;
  • Контрактации;
  • Продажи недвижимости, предприятия, автомобиля;
  • Энергоснабжения.

Расторжение обычных договоров встречается достаточно редко, так как они заключаются в основном физическими лицами, приобретающими недорогие товары в магазинах, и при их возврате действуют нормы закона «О защите прав потребителей».

Расторжение прочих договоров, касающихся приобретения более крупных, дорогостоящих вещей требует совершенно иного подхода, который регламентируется Гражданским законодательством.

При расторжении договора не следует забывать о том, что производить это действие надо в той же форме, в которой договор заключался. Несоблюдение этого принципа может привести к тому, что показания свидетелей, подтверждающих факт расторжения контракта, не будут приняты во внимание судебной практикой, если решение дела не закончится мирным путем.

Совет: если договор купли-продажи, например, недвижимости, был зарегистрирован в каких-либо органах, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано там же. В противном случае оно не будет иметь правовой силы. Так, если договор регистрировался нотариально, то и его расторжение фиксируется там же.

Особенности судебной практики

Если участники договорных отношений не смогли разойтись мирно в вопросе расторжения, они имеют право решить этот вопрос в судебном порядке.

Судебная практика по подобным делам требует неукоснительного придерживания претензионного порядка, т.е.

исковое заявление можно подавать только в том случае, если был получен отказ на разрыв договора или вторая сторона отношений не ответила на выставленную претензию.

Судебное расторжение договора по желанию продавца или покупателя может проводиться только в том случае, если это было прописано в самом контракте или если одна из сторон существенно нарушила условия договора. Существенным в соответствии с ГК РФ считается нарушение, лишающее вторую сторону значительной части выгоды, на получении которой она рассчитывала при заключении соглашения.

Как свидетельствует судебная практика, чаще всего в рассмотрение попадают дела, касающиеся отказа покупателя оплатить покупку. Хотя следует отметить, что случаи, когда в качестве отказников выступают поставщики, задерживающие отправку товара или вообще не поставляющие его, встречаются ненамного реже.

Квартирный вопрос

Лицо, обратившееся с иском в суд, должно быть в состоянии доказать существенность нарушений договора купли-продажи не только с личной точки зрения, но и в соответствии с нормами ГК РФ.

Если говорить о покупке недвижимости, то неполучение продавцом денежных средств, безусловно, является существенным несоблюдением договора, но это является общей нормой, над которой главенствуют специальные нормы, которыми и будет руководствоваться суд при принятии решения.

Так, если лицо, приобретающее квартиру или земельный участок, не произвело оплату за него в оговоренные сроки, продавец имущества имеет полное право требовать погашение долга с учетом процентов за просрочку в соответствии со ст.486 п.3 395 ГК РФ.

Покупатель, в свою очередь, может и, как показывает анализ судебной практики, обязательно ссылается на нормы ст.453 п.

4 ГК РФ, которая говорит о том, что сторона не имеет права требовать вернуть ей выполненное по взятому обязательству до внесения изменений в договор купли-продажи или расторжении его, если другие условия не заложены в самом договоре, законах или соглашении сторон.

Возникает тупиковая ситуация, где наблюдается явное существенное нарушение прав продавца недвижимости, имущества у него уже нет, а вознаграждение ему за нее предлагают получать маленькими порциями по исполнительным листам, что может растянуться на десятилетия.

В этом случае единственным вариантом расторжения договора купли-продажи с применением ст. 450 ГК РФ: добиться признания сделки недействительной, доказав желание покупателя неосновательно обогатиться. Сразу стоит отметить, что сделать это можно, только если имущество еще не было передано покупателю фактически.

Фактическая передача недвижимости наступает после:

  • подписание акта ее приемки;
  • получения ключей;
  • вселения;
  • оплаты коммунальных услуг;
  • начала использования по назначению и т.п.

Совет: если сложности с получением денег у продавца возникли непосредственно после проведения регистрационных действий по передаче права собственности, а сама недвижимость находится еще в его владении или пользовании арендатора, истцу не составит труда доказать в суде, что оснований для применения ст. 453 п.4 нет, так как фактическая передача не осуществлялась.

Случаев, когда основания для подачи иска о разрыве договора появляются у продавца в судебной практике также немало.

К наиболее распространенным относятся следующие:

  1. Обнаружение недопустимых обстоятельств, не оговоренных в соглашении уже после покупки имущества. Например, сокрытие продавцом факта прописки в квартире несовершеннолетнего лица, пребывающего на содержании в детском доме в момент продажи и имеющим право вернуться туда, где он прописан, после достижения совершеннолетия.
  1. Если договор купли-продажи не имеет или потерял юридическую силу, а оснований для это также может быть немало. Самым банальным является подделка документов, влекущая за собой фиктивную продажу и, соответственно, уголовную ответственность.
  1. Обнаружение в квартире существенных недостатков после обретения прав собственности, скрытых от покупателя при оформлении сделки, которые не дают возможности использовать недвижимость по назначению, комфортно проживать в ней и т.п. Наравне с заявлением об уменьшении цены объекта, бесплатного устранения недостатков, истец вправе отказаться от договора, потребовать его разрыва и возврата денежных средств.

Нюансы расторжения соглашения о продаже земли

Судебная практика по договорам купли-продажи земельного участка мало чем отличается от той, что касается сделок с жилой или коммерческой недвижимостью.

Соглашение покупки земли может быть разорвано в судебном порядке из-за неоплаты или частичной оплаты участка. Если покупатель при этом нарушает условия конкурса, то при расторжении договора с него взыскивается неустойка, равная стоимости предмета договора и убытки, которые не перекрываются неустойкой.

Покупатель так же, как и в сделках с квартирой, может применять к себе ст. 456 п.4 ГК РФ.

Что же касается признания сделок недействительными, то здесь кроме норм, заложенных в ГК РФ, применяются нормы Земельного Кодекса. Например, согласно ст.37 п.2 ЗК РФ и ст. 22 п.

3 ГК РФ, продавец не имеет права закладывать в договор пункт о том, что он может выкупить проданный земельный участок назад по своему желанию.

Также недопустимы условия, которые ограничивают распоряжение землей и ответственность продавца, если на объект продажи предъявляют права третьи лица.

Вышеупомянутая статья содержит достаточный перечень оснований, которые в случае их включения в договор могут сделать его недействительным, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Следует иметь в виду, что любые пункты договора, ограничивающие дееспособность или правоспособность, делают договор о покупке земельного участка ничтожным на основании положений ГК РФ.

Нюансы расторжения соглашений о продаже автомобиля

К сожалению, случаи, когда сделка по продаже автомобиля начинает не устраивать одну из сторон, и она ищет способ разорвать договор, так же нередко встречаются в судебной практике.

Здесь сразу стоит отметить, что закон о защите прав потребителей действует только в том случае, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, в данном случае автосалон, дилер и т.п. Сделки, заключенные между физическими лицами, как правило, касающиеся операций с подержанными автомобилями, могут расторгать по соглашению сторон или в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ.

Если после покупки авто покупатель обнаружил существенные недостатки, то прежде чем подавать на продавца в суд, он должен направить ему претензию с перечислением всех дефектов и требованием разорвать договор и вернуть деньги.

Только если продавец отказывается это сделать или игнорирует претензию в течение месяца, можно подавать на него в суд с иском о признании договора купли авто недействительным.

Каждый случай расторжения договора индивидуален, имеет свои особенности, нюансы. Чтобы избежать неприятных неожиданностей в суде из-за неправильно оформленных бумаг, правовых ошибок в исковом заявлении и тому подобном, перед совершением этих действий лучше получить грамотную консультацию юриста и воспользоваться его помощью в подготовке документов для суда.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Расторжение договора купли продажи квартиры 2020: причины и порядок

Расторжение договора купли продажи квартиры судебная практика

В ряде затруднительных случаев в сделке купли продажи возникает необходимость повернуть ситуацию назад. Законом предусмотрен ряд юридических инструментов, они применяются разными лицами в разных ситуациях. Сегодня рассмотрим, какими способами происходит расторжение договора купли продажи квартиры (ДКП).

Общая информация

Расторжение контракта влечет прекращение всех взаимодействий между его участниками. Помните, что по общему правилу на в результате расторжения граждане не вправе требовать назад полученные вещи и деньги. Это значит:

  • если квартира передана – продавец не сможет получить ее назад «автоматически», нужно будет заявлять дополнительное требование;
  • аналогично с авансом (задатком) – покупателю придется заявлять о неосновательном обогащении в рамках дела о прекращении договорных отношений.

Чтобы предупредить подобное развитие событий, в контракт включают специальный раздел, что при расторжении купли продажи возвращается имущество, к этому дню приобретенное в рамках соглашения.

Договор купли продажи можно расторгнуть, если договоренности все еще действуют. Вариантов бывает всего несколько:

  • период четко установлен в договоре до определенного числа – тогда ориентироваться следует на него;
  • срок определен моментом исполнения сторонами своих обязательств – тогда нужно оценить, прошла ли регистрация, оплата и снятие с учета (прописки) семьи продавца.

Если все манипуляции по контракту выполнены и/или срок действия по нему истек – договор считается завершенным. Завершенный договор уже не подлежит расторжению. Имеет смысл подумать о признании сделки недействительной.

Причины для инициирования расторжения купли продажи в общем виде можно передать так:

По виду причин избирается конкретный способ расторжения – путем составления соглашения или в судебном порядке. Прекратить договоренности только по воле одной стороны (без суда) путем простого уведомления невозможно, даже если заранее стороны прописали такую возможность в договоре.

Расторжение договора по соглашению сторон

Когда граждане решили не продолжать взаимодействие после проставления подписей в бумагах, им необходимо составить специальный документ. Порядок действий в данном случае будет зависеть от того, прошла государственная регистрация прав или нет. Как расторгнуть договор купли продажи квартиры по соглашению – рассмотрим далее.

Внимание! Если контракт подписан, но не передан на регистрацию, а стороны решили его расторгнуть, то устной договоренности недостаточно. Обязательно оформите соглашение, иначе недобросовестный контрагент обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации прав в ЕГРН.

Образец соглашения

В тексте документа о прекращении ДКП необходимо отразить:

Бланк для заполнения вы можете скачать по этой ссылке.

Порядок действий

Стороны расторгают не только письменные договоренности, но и возвращают друг другу все, что получили в рамках сделки. Порядок расторжения зависит от выполненных действий и факта регистрации.

Пошаговая инструкция:

  1. Составить и подписать текст соглашения.
  2. Если по контракту ничего не передано, а сам он не прошел регистрацию – больше ничего предпринимать не нужно.
  3. Если передана квартира, ее необходимо возвратить с составлением передаточного акта. О том, как составить акт приема-передачи жилья к ДКП мы писали здесь.
  4. Если передали деньги в оплату жилья – их также нужно вернуть. Порядок возврата регламентируется соглашением. Можно оформить распиской.
  5. Если переход права состоялся, то соглашение нужно передать на регистрацию в Росреестр, чтобы регистраторы совершили соответствующую запись в ЕГРН.

После завершения регистрационных действий и полного расчета соглашение можно считать исполненным, а контракт купли продажи квартиры – прекращенным.

Как расторгнуть в судебном порядке

Аннулировать контракт через суд приходится во всяком случае, если имеет место конфликт сторон. Важно заранее продумать порядок действий и правильно сформулировать требования – тогда суд встанет на защиту потерпевших.

Стоит отметить, что если сторона не является на подачу документов для регистрации – это не основание для аннулирования покупки и расторжения сделки купли продажи. В таких случаях заявляют иск о понуждении к регистрации.

По желанию продавца – основания

Чаще всего основания для расторжения договора купли продажи – это всегда серьезные нарушения договоренностей другой стороной. Если, например, покупатель просрочил внесение очередного платежа на 1 день – такое нарушение нельзя назвать существенным вплоть до расторжения всей сделки.

Другая ситуация, если покупатель отказывается оплачивать квартиру или явно уклоняется на протяжении длительного времени от внесения платежей. В данном случае продавец вправе сначала потребовать надлежаще исполнить договор, а затем – обратиться в суд с требованием о расторжении.

Есть и другие основания для расторжения:

  • если покупатель не принимает квартиру (не подписывает акт, не является на осмотр, не выходит на связь);
  • если покупатель нарушает другие условия договора, о которых стороны договорились в тексте.

Важно! При формировании иска обязательно укажите, какие последствия для вас несет нарушение договора.

По желанию покупателя – основания

Договор расторгается судом по требованиям покупателя, если они вызваны следующими обстоятельствами:

  • продавец уклоняется от передачи квартиры;
  • переданная квартира имеет значительные недостатки, которые были выявлены только после ее приема;
  • продавец не выписывает членов своей семьи из квартиры;
  • продавец нарушает другие пункты договора, что приносит покупателю значительный ущерб.

Внимание! Если продавец не передает вам технические документы на квартиру – заявите требование о понуждении его к этому. Так вы лучше защитите свои интересы, чем если будете требовать расторгнуть саму сделку.

Документы и образец иска 2020 года

Исковое заявление пишется в трех экземплярах (для истца, ответчика и суда), к нему прикладываются доказательства, и пакет документов направляется в судебную канцелярию по месту нахождения ответчика.

В иске указывают:

  • наименование суда, истца и ответчика;
  • название документа – исковое заявление;
  • изложение фактических обстоятельств (в том числе ссылку на договор купли продажи);
  • правовое обоснование требований (ссылки на нормы ГК РФ);
  • сведения о досудебном порядке;
  • требования к ответчику (после слова «прошу…»);
  • перечень приложений, дату и личную подпись истца.

К исковому также прикладывается комплект материалов для ответчика – само заявление и копии доказательств. Суд самостоятельно отправит их нарушителю.

Скачать бланк заявления можно по этой ссылке.

К требованию нужно приложить:

  • квитанцию об оплате пошлины;
  • договор купли-продажи и акт к нему (если есть);
  • сведения об оплате;
  • актуальную выписку из ЕГРН;
  • досудебную претензию и ответ на нее;
  • другие документы, если необходимы.

Размер пошлины зависит от цены договора – он может составить от 400 до 60 000 рублей.

Практика по расторжению в суде

Конфликты, доходящие до суда, формируют практику разрешения споров по делам о расторжении договоров купли продажи. Суды в целом выступают одинаково, разрешая дела однотипно. Далее рассмотрим самые актуальные судебные позиции.

С ипотекой

Возможно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, под которую взята ипотека – да. Проблема заключается в том, что квартира останется в залоге у банка даже после возврата продавцу.

В итоге продавец рискует получить назад обремененное имущество, по которому необходимо выплачивать ипотеку. В интересах продавца – чтобы долг был погашен максимально быстро.

Если покупатель решит не оплачивать ипотеку, квартиру изымут и продадут с торгов.

По таким делам банк привлекают третьим лицом, однако это не помогает продавцу защитить свои интересы. Обезопасить себя поможет только тщательная проверка покупателя.

После регистрации

Расторгнуть договор после регистрации можно, если стороны еще не закончили его исполнять. Например, если покупатель не перевел полную оплату или продавец еще не передал имущество по акту. Если же все манипуляции выполнены, то расторгнуть договор практически невозможно.

Исключением является ситуация, когда обнаружены существенные недостатки в качестве квартиры – такие, из-за которых проживать в ней невозможно. В этом случае можно заявить иск о расторжении договора и возврате уплаченных средств на основании ст. 475 ГК РФ. Срок для подачи такого требования – не более 2 лет со дня передачи квартиры.

С рассрочкой

Расторжение договора с рассрочкой возможно по основаниям, указанным выше в статье. Обязанность по оплате прекращается только в момент внесения последнего платежа, поэтому период рассрочки совпадает с периодом действия ДКП.

Как признать ДКП недействительным

Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.

Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:

  • нарушено чье-то право;
  • не получено согласие, которое требовалось;
  • сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
  • сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
  • ряд других оснований.

Внимание! Если вы требуете расторжения договора, нельзя просить в иске «признать сделку недействительной» — и наоборот. Это существенная ошибка.

Способы защиты

Договор купли продажи квартиры – это риск для обеих сторон. Чтобы обезопасить себя, необходимо формулировать соглашение четко, прописывать в нем конкретные сроки и действия, избегать размытых формулировок.

Определить, как лучше прописать тот или иной пункт в договоре, поможет наш дежурный юрист. Просто напишите свой вопрос в чат.

Расторжение ДКП на квартиру редко происходит по взаимному соглшению. Чаще это многомесячные конфликты и судебные заседания. Защитить свою позицию и правильно составить иск поможет наша статья.

Просьба поставить лайк и сделать репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Все о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли продажи квартиры судебная практика

04.02.

2019

Юридически значимые обязательства приобретаются с момента двусторонней подписи договора, согласно положениям которого продавец обязуется передать товар клиенту, получая при этом финансовую прибыль.

Когда оговоренные пункты выполнены в полном объеме, расторгнуть договор невозможно. В противном случае стороны могут приступить к урегулированию споров, руководствуясь правовыми нормами.

Кто может расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Инициаторами могут выступать лица, участвовавшие в подписании документа, третьи лица, чьи права были нарушены в ходе исполнения положений договора. 

Различают следующие типы договоров купли-продажи:

  • реализация движимого и недвижимого имущества, земельных участков;
  • поставка товара или определенного перечня услуг совместно с поставками;
  • розничный отпуск продукции.

Законодательство

Основной документ, применяемый в судебной практике – Гражданский Кодекс.

Гражданский Кодекс в решении споров здесь сопряжен с положениями Земельного Кодекса. Так ни один продавец не обладает полномочиями отменить сделку с землей по собственному желанию, что прописано в ст. 22 ГК и ст.37 ЗК. 

Претензионный порядок может завершиться до обращения к процессуальным органам путем подписания соглашения о добровольном снятии обязанностей и взаимных расчетов. Важно понимать, что при регистрации бумаг при расторжении в каких-либо инстанциях обязательно, если и сам договор официально прошел процесс регистрации. Иначе защитить свои права в судебном порядке не получится.

Нюансы судебного производства

  • Отсутствие мирной договоренности дает право сторонам обратиться за помощью в суд. Первое, что потребуется, это доказательство соблюдения процедуры досудебного урегулирования спора, когда стороны документально предоставили друг другу претензии и доводы. 
  • Для утвердительного решения судье необходимо получить в качестве доказательств действительно существенные нарушения, которые влекут за собой расторжение договора. В этом случае обвинитель предоставляет суду обоснование своей упущенной выгоды по вине ответчика.
  • Чаще судебные разбирательства происходят по вопросу отказа передавать денежное вознаграждение продавцу за предоставленную в пользование недвижимость. Ситуации, когда покупатель передавал денежное вознаграждение, а до сих пор не получил в собственное владение недвижимое имущество, встречаются реже. 

Решение квартирного вопроса

Гражданин, осуществляющий покупку квартиры или комнаты, обязан произвести оплату в оговоренные сроки и установленным способом. При нарушении этих условий продавец в судебном порядке взыскивает не только основную сумму, но и процент за упущенную выгоду, пени за просрочку. Руководствоваться здесь следует ГК РФ, в частности, статьей 486. 

Самая неприятная ситуация, когда продавец предоставил недвижимость, а суд обязал покупателя выплачивать стоимость полученного имущества по исполнительному производству, что составляет по несколько тысяч рублей в месяц. Обращаться в процессуальные органы рекомендуется с требованием признать сделку незаконной по ст. 450, при этом необходимо доказать, что новый владелец недвижимости, таким образом, возжелал получить выгоду. 

Когда собственность не была передана покупателю, то отменить сделку еще проще, не оформляя акт приема-передачи до внесения необходимой денежной суммы. 

Покупатель может обнаружить обстоятельства, которые также требуют немедленной отмены процедуры купли-продажи:
  1. Продавец сокрыл факт наличия прописанных лиц, которые имеют законное право проживать на приобретенной собственности, например, дети до 18-ти лет или лица, не имеющие возможности приобрести другое жилье после снятия с регистрации.
  2. Подделка регистрационных документов на недвижимое имущество. Здесь наступает не только административная, но и уголовная ответственность продавца.
  3. Присутствие на жилой площади недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации помещений по их прямому назначению с надлежащим комфортом. Дополнительно покупатель имеет право требовать частичное возмещение стоимости объекта недвижимости, а также безвозмездное устранение недочетов. 

Земельный вопрос

Судебные разбирательства в связи с приобретением или продажей земельных участков практически не отличается от решения вопросов с квартирами.

Обращение в суд следует при отсутствии оплаты за предоставленный земельный участок. Гражданский Кодекс в решении споров здесь сопряжен с положениями Земельного Кодекса.

Так ни один продавец не обладает полномочиями отменить сделку с землей по собственному желанию, что прописано в ст. 22 ГК и ст.37 ЗК. 

Передавать земельные участки продавец также не имеет полномочий, если на них претендуют иные лица. Покупатель может инициировать процедуру отмены сделки исключительно через судебную инстанцию, полагаясь на ст.450 ГК РФ. Предварительно следует запастись доказательствами того, что продавец действительно умышленно сокрыл факт наличия претензий третьих лиц на данный земельный участок.

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ,  специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация.  С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: порядок расторжения, судебная практика Ссылка на основную публикацию

Источник: https://yurid-sovet.ru/nedvizhimost/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-poryadok-rastorzheniya-sudebnaya-praktika.html

Основания и сроки расторжения договора купли-продажи квартиры

Расторжение договора купли продажи квартиры судебная практика

В некоторых случаях заключенную сделку купли-продажи квартиры необходимо расторгнуть. Если, например, покупатель не оплачивает переданную квартиру, продавец не выселяет оттуда зарегистрированных лиц или обстоятельства изменились настолько, что покупка-продажа квартиры уже неактуальны одной из сторон.

В соответствии с текущим законодательством расторгнуть заключенный договор купли-продажи можно:

  • по соглашению сторон;
  • по требованию одной из сторон через суд.

Для начала нужно определиться, имеется ли спор между сторонами. Если никаких претензий нет и стороны добровольно договорились о возврате ситуации в первоначальное состояние, расторгнуть сделку намного проще и быстрее. В иных случаях на помощь добросовестной стороне сделки придет суд.

Расторгнуть сделку с помощью одностороннего уведомления невозможно. Не имеет юридической силы такое положение в договоре: «Договор может быть прекращен путем одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения с обязательным уведомлением другой стороны за 14 дней до момента прекращения».

Условия

По общему правилу расторгнуть можно только то соглашение, которое еще действует. Договоры купли-продажи недвижимости действуют до момента исполнения сторонами всех своих обязательств, то есть:

  • до момента полной оплаты квартиры покупателем;
  • до момента передачи квартиры продавцом – подписания передаточного акта;
  • до момента снятия продавцом с учета всех зарегистрированных лиц;

в зависимости от того, какой из этих моментов наступил позже. После того, как договор прекратил свое действие, расторгнуть его нельзя – можно лишь признать сделку недействительной.

Если покупатель уже спустя какое-то время после исполнения сделки обнаружил в квартире скрытые недостатки, из-за которых в ней нельзя проживать, он может на основании ст. 475 ГК РФ отказаться от сделки и вернуть деньги через суд.

Таких дел очень немного, практика по ним еще не сформировалась, но Верховный суд уже встал на сторону покупателя.

Соглашение

Если стороны пришли к соглашению, что они готовы расторгнуть соглашение и вернуться в первоначальное положение, то процедура возврата имущества несложная. Все зависит от того, зарегистрировали уже право покупателя в Росреестре или еще нет.

Если документы уже сданы, но право еще не зарегистрировали, достаточно заключить соглашение о расторжении в письменной форме и приобщить его к ранее сданным документам. При написании соглашения нужно учесть следующее:

  • указать дату и место составления соглашения;
  • прописать данные продавца и покупателя так же, как они прописаны в основном договоре;
  • прописать данные квартиры;
  • указать, какое соглашение расторгается;

«Cтороны пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами «___»__________ (указать дату заключения) в городе _____».

  • обязательно указать, что деньги и имущество возвращены обратно, или что они не были переданы;
  • дополнить, что стороны не имеют претензий друг к другу.

«Стороны подтверждают, что квартира, переданная на основании договора купли-продажи от _________ (дата) передана от Покупателя Продавцу, а также, что Покупателю возвращены все полученные Продавцом по договору денежные средства. Стороны не имеют друг к другу претензий в связи с расторжением договора купли-продажи от __________ (дата договора)».

Соглашение составляется в той же форме, что и основная сделка. Если её удостоверил нотариус, то и соглашение нужно тоже удостоверить у нотариуса.

Готовое соглашение нужно подписать в трех экземплярах, после чего сдать на регистрацию в Росреестр. По окончании регистрации продавец получит выписку из ЕГРН, из которой будет следовать, что право собственности зарегистрировано за ним.

Срок подачи документов ограничен лишь сроком регистрации – нужно успеть до ее завершения.

Если перед расторжением квартира была передана покупателю по передаточному акту, то и возвращать ее нужно тоже по акту. Акт следует приложить к соглашению о расторжении договора.

Если право собственности на покупателя уже зарегистрировано, то сторонам проще заключить новый договор купли-продажи этой же квартиры. Процедура обратной продажи ничем не отличается от первоначальной. Указывать в новом договоре, что он аннулирует первоначальную сделку, тоже не нужно.

Сроки на осуществления такой процедуры не ограничены.

о расторжении сделки купли-продажи:

Если возник спор

Конфликтная ситуация всегда приводит в суд. Дела о расторжении и о признании сделки недействительной рассматриваются только в рамках искового производства. Перед подготовкой искового заявления определите, действует ваше соглашение или уже прекратилось, и четко сформулируйте причину, по которой вы хотите отменить сделку.

По требованию одной из сторон

Расторгнуть договор получится, если:

другая сторона существенным образом нарушает условия сделки, например:

  • продавец не снимает с учета зарегистрированных лиц;
  • квартира обременена залогом, о котором продавец умолчал;
  • квартирой могут пользоваться или на нее претендуют третьи лица, о которых продавец умолчал;
  • покупатель не оплачивает квартиру.

можно расторгнуть сделку в связи с существенным изменением обстоятельств. Это должны быть объективные обстоятельства, возникшие внезапно и не зависящие от сторон. Такие обстоятельства должны быть непреодолимы и нести значительный ущерб сторонам. К примеру, такой ситуацией может стать внезапное изменение закона.

Если в договоре купли-продажи не указано, что при расторжении продавцу возвращается квартира, то суд не сможет вернуть ее, даже если отменит сделку. Для возврата квартиры придется начинать новый судебный процесс по другим основаниям.

По этой причине юристы рекомендуют продавцам для защиты своих интересов включать в текст сделки примерно такое условие:

«В случае расторжения настоящего договора по любым основаниям, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».

Процедура расторжения договора через суд:

  1. Сначала нужно отправить второй стороне претензию, в которой изложить причины расторжения и свои требования. Можно вручить претензию лично или отправить почтой с заказным уведомлением о вручении. Контрагент может ответить или проигнорировать письмо, в таком случае с момента отправки нужно отсчитать 30 дней, после чего можно отправляться в суд.
  2. Подготовить исковое заявление, в котором указать обстоятельства дела, свои требования и основания. Важно правильно определиться с тем, о чем именно вы просите суд и почему, иначе можно проиграть дело.
  3. Собрать пакет документов и оплатить пошлину. В список стандартных документов входит договор купли-продажи, акт приема-передачи, подтверждение оплаты квартиры (расписки, выписки со счетов), справка о зарегистрированных лицах, претензия с подтверждением ее отправки. При подготовке дела к разбирательству судья подскажет, какие еще доказательства нужно приобщить.
  4. Исковое заявление вместе с приложениями отнести в канцелярию суда лично или отправить почтой с уведомлением. Все материалы нужно печатать в трех экземплярах – для себя, для ответчика и для суда. В суд сдаются два экземпляра, чтобы секретарь отправил заявление ответчику для ознакомления с ним и подготовки к суду.
  5. После принятия заявления суд назначит первое судебное заседание – подготовительное. Затем состоится еще как минимум одно, основное, заседание, по итогам которого будет принято решение об удовлетворении требований и расторжении договора или об отказе в иске.

Общий срок рассмотрения исковых заявлений – два месяца, но чаще всего процесс идет дольше за счет всевозможных запросов, отложений и экспертиз. Решение суда можно оспорить, подав апелляционную жалобу в течение месяца после его принятия.

Срок для подачи искового заявления о расторжении сделки составляет три года с момента его подписания.

С готовым решением на руках, вступившим в законную силу, можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности за продавцом.

Признание сделки недействительной

После того, как квартира передана, люди выписаны, оплата получена, а право собственности зарегистрировано на покупателя, могут возникнуть разные ситуации, из-за которых сделку можно признать недействительной. Например:

  • выяснилось, что продавец или покупатель недееспособен и не может понимать значения своих действий;
  • сделка была заключена под влиянием обмана или существенного заблуждения;
  • не получено согласие супруга на покупку или продажу квартиры;
  • продавец или покупатель является несовершеннолетним и действует без согласия родителей;
  • сделка была заключена лишь для вида или чтобы прикрыть другую сделку, например, заем;
  • при разделе наследства были нарушены права наследников;
  • в некоторых других случаях.

В отличие от расторжения, требовать признания сделки недействительной могут и третьи лица, которые в заключении сделки не участвовали, но права которых нарушены, например, супруг, родители несовершеннолетнего, опекун недееспособного или наследники.

Законом прямо предусмотрено последствие признания сделки недействительной – возврат всего, что получено сторонами по сделке. То есть продавец получит назад квартиру в любом случае, независимо от того, прописано ли это обстоятельство в договоре.

Процедура судебного признания сделки недействительной аналогична расторжению сделки через суд:

  1. Отправить будущему ответчику договора претензию.
  2. Подготовить исковое заявление.
  3. Собрать пакет документов и оплатить пошлину.
  4. Исковое заявление вместе с приложениями отнести в канцелярию суда.
  5. После принятия заявления суд назначит подготовительное заседание. Затем состоится еще основное, по итогам которого будет принято решение.

Решение суда вступит в законную силу спустя месяц со дня его принятия. С заверенной судом копией такого решения можно обращаться в Росреестр и регистрировать квартиру на продавца.

Сроки признания сделки недействительной варьируются от одного года до трех. Например, сделка, заключенная под влиянием угроз, должна быть оспорена в течение одного года с момента прекращения таких угроз. Если договор подписал недееспособный гражданин, то признать его недействительной можно в течение трех лет с момента начала исполнения.

  1. Определить, в каком случае нужно расторгать договор, а в каком – признавать сделку недействительной, достаточно сложно. Обратитесь за советом и помощью к юристу по имущественным спорам.
  2. Важно правильно указать в иске, что вы требуете и почему. Отнеситесь к этому внимательно.
  3. Сдавайте в суд копии документов, а подлинники предъявляйте в судебном заседании для обозрения.
  4. Просчитывайте риски еще на этапе заключения сделки.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/rastorzheniue.html

Судебная практика расторжение договора купли продажи недвижимости

Расторжение договора купли продажи квартиры судебная практика

Ситуация с аннулированием договора, объектом которого выступает недвижимость, осложняется тем, что после проведения регистрации сделки, недвижимое имущество переходит в полное распоряжение покупателя. Соответственно, моментом заключения договора считается не его подписание, а регистрация.

Если заключение сделки осуществлялось с привлечением нотариуса или агентства по недвижимости, то стороны должны уведомить их о своем намерении.
Если одна из сторон будет против расторжения договора, это может служить поводом для передачи вопроса на рассмотрение в суд. Обязательным условием будет являться получение письменного подтверждения об отказе второй стороны.

Расторжение договора купли-продажи: судебная практика

Судебное расторжение договора по желанию продавца или покупателя может проводиться только в том случае, если это было прописано в самом контракте или если одна из сторон существенно нарушила условия договора. Существенным в соответствии с ГК РФ считается нарушение, лишающее вторую сторону значительной части выгоды, на получении которой она рассчитывала при заключении соглашения.

Так, если лицо, приобретающее квартиру или земельный участок, не произвело оплату за него в оговоренные сроки, продавец имущества имеет полное право требовать погашение долга с учетом процентов за просрочку в соответствии со ст.486 п.3 395 ГК РФ.

Покупатель, в свою очередь, может и, как показывает анализ судебной практики, обязательно ссылается на нормы ст.453 п.

4 ГК РФ, которая говорит о том, что сторона не имеет права требовать вернуть ей выполненное по взятому обязательству до внесения изменений в договор купли-продажи или расторжении его, если другие условия не заложены в самом договоре, законах или соглашении сторон.

Данная точка зрения ранее нашла свое отражение и в п. 65 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где сказано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее:

В данной ситуации, если стороны все же хотят вернуться в первоначальное положение, то тут у них есть единственный выход: вновь заключать договор купли-продажи, с последующей регистрацией самого договора и перехода права собственности. После этого продавцы вновь станут собственниками принадлежавшего им имущества. Никакого дохода в результате данной расторгнутой сделки продавцы не получают, поэтому НДФЛ платить не нужно.

Судебная практика о расторжении договора купли-продажи недвижимости

В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения ст. 488 и ст. 489 ГК РФ.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Удовлетворяя иск, суд исходил из следующих обстоятельств. Арендатор исполнил свои обязательства по договору, внеся арендную плату. Однако он не мог использовать предоставленные участки, то есть эксплуатировать их к своей выгоде в предусмотренных договорами целях, ни в момент заключения договоров, ни в дальнейшем.

Установить непригодность участков было невозможно ни при их осмотре, ни при изучении общедоступной аукционной документации.

При таких обстоятельствах арендатор вправе требовать расторжения договоров, возврата исполненного (перечисленных сумм денег) и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2020 г. № Ф05-105/2020 по делу № А40-62489/2020).

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

В случае же частичного исполнения договора в условиях проведенной регистрации, сделку можно расторгнуть, однако прямых оснований для возврата имущества по умолчанию в такой ситуации не будет.

Чтобы вернуть недвижимость, необходимо отметить данный момент непосредственно в договоре либо в теле добровольного соглашения, заключаемого сторонами совместно. При иных обстоятельствах нужно будет разбираться в суде.

Рассчитывать на простое и быстрое решение проблемы в таком порядке не приходится.

Еще почитать:  Пени По Квартире Можно Не Платить

На практике стороны сделки редко приходят к взаимной договоренности в отношении ее расторжения. Если условия договора уже выполнены, требовать что-либо друг от друга стороны не могут, если иное не предусмотрено положениями сделки либо законодательными нормами.

Например, если продавец получит аванс, после чего передаст квартиру в пользование покупателя, но оставшаяся часть суммы так и не будет перечислена, договор можно будет расторгнуть через суд.

При этом закон не обяжет продавца возвращать задаток недобросовестном у покупателю.

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами.

Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора.

Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

  • если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;
  • если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;
  • квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
  • гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.

Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст. 167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.

Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры

Более проблематично будет вернуть имущество в случае, когда квартира уже была передана покупателю. Если к покупателю перешло право собственности на жилье, то досрочно отменить сделку можно только при определенных ситуациях, которые прямо предусмотрены договором или законодательством.

Гражданский кодекс гласит, что провести государственную регистрацию соглашения по поводу аннулирования договора можно только в период, когда договор еще действует. То есть после полного исполнения обязательств и истечения срока сделки, расторгнуть договор не получится.

Данное правило в целом относится ко всем сделкам по поводу недвижимости.

Итак, в данном случае речь идет о жилом помещении, то есть следует рассматривать вопрос о пригодности его для проживания. Так, согласно п. 2 ст. 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (закон от 30.12.

2009 № 384-ФЗ) здание должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека в нем, в том числе по показателю качества воздуха (подп. 1 п. 2 ст. 10).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания).

Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания.

Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Вопросы судебной практики: имеет ли право продавец расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в случае, если покупатель не уплатил за него деньги (Савостьянова О

Сразу напрашивается встречный вопрос: каким образом истец должен доказывать значительность или существенность ущерба? Следуя подобной логике, можно заключить, что если продавцом квартиры, при схожих условиях, являлся одинокий пенсионер, который продал свое единственное жилье, чтобы купить дом в деревне, а на оставшиеся деньги обеспечить себе безбедную старость, то неоплата покупателем стоимости продаваемого жилья повлечет для него существенный ущерб, а вот если деньги не были выплачены владельцу нескольких объектов недвижимости, то для него этот ущерб не будет являться значительным?Не кажется ли, что в данном случае возникает своего рода дискриминация, ставящая в неравное положение материально обеспеченных и лиц с небольшим доходом? Между тем принцип равенства прав граждан перед законом и судом вне зависимости от материального положения закреплен в ст. 19 Конституции Российской Федерации.При этом замечу, что в силу ст. 555 Гражданского кодекса РФ условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости является существенным. В частности, в ч. 1 данной статьи говорится, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.Лишена здравого смысла и отсылка судов к положениям п. 3 ст. 486 и ст. 395 Гражданского кодекса РФ, позволяющим требовать от покупателя в случае неоплаты переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов.Допустим, суд удовлетворит требования покупателя о взыскании денег с продавца и процентов. Однако, учитывая высокую стоимость жилья, на практике получится, что, если у покупателя отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, продавец будет получать с него эти деньги по исполнительному листу десятки лет. А если у покупателя отсутствует источник дохода и имущество, тогда продавец вообще не получит ни денег, ни квартиры?Существует и другой вариант. Обращаясь в суд с иском о взыскании денежных средств и процентов с покупателя в связи с неоплатой стоимости квартиры (на основании п. 3 ст. 486 и ст. 395 Гражданского кодекса РФ), истец заявит в суд ходатайство о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета отчуждения спорной квартиры. Тогда в рамках исполнительного производства в целях обеспечения требований истца (взыскателя) спорная квартира может быть реализована с торгов. Однако как быть продавцу, если к моменту обращения в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартира уже перепродана или является единственным местом жительства ответчика-покупателя (должника), т.е. имуществом, на которое в силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание?Таким образом, продавец в данном случае оказывается в тупиковой ситуации, становясь в положение лица, лишенного доступа к правосудию, что недопустимо в силу положений п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод .———————————

Конвенция о защите прав человека и основных свобод // СЗ РФ. 2001. N 2. Ст. 163.

Следует отметить, что согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.

N 10/22 , регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.———————————

Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.

N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. N 109. 2010. 21 мая.

04 Авг 2018      stopurist         585      

Источник: https://uristtop.ru/propiska/sudebnaya-praktika-rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.