Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка формула

Как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена? Правила определения размера оплаты

Форма договора, при котором некое имущество за плату передается владельцем во временное пользование другому человеку или организации, называется арендой.

В российском законодательстве общие положения об аренде описаны в Гражданском кодексе. Чтобы изучить порядок аренды земли, стоит обратиться к Земельному кодексу РФ. В частности, ст.

22 данного кодекса описывает необходимые условия аренды земельных участков.

Что это такое?

Согласно законодательству, любой собственник любого земельного участка обладает в отношении него правами владения, распоряжения и пользования. В случае, если владелец сдает свой участок в аренду, право пользования и/или владения переходит арендатору.

Распоряжаться земельным участком по-прежнему может только собственник, однако арендатор имеет основания распоряжаться полученными правами владения и пользования: например, может переуступить их третьему лицу, если запрет на это не был прямо прописан в договоре (о договоре переуступки прав аренды земельного участка между физлицами читайте в этом материале).

Права, переданные арендатору, и являются правами аренды земельного участка. Их стоимость в большинстве случаев будет зависеть от целей аренды и возможности извлечения дохода из участка.

Самый простой вариант получения дохода – сдача участка в субаренду, в этом случае арендатор будет рассчитывать на прибыль, которая будет являться разницей между платой собственнику и доходом от субаренды (о составлении договора субаренды земельного участка и о порядке регистрации читайте здесь).

Чаще происходит ситуация, в которой аренда земельного участка необходима для бизнеса, который будет без нее невозможен, и в этом случае собственник участка может получать часть дохода арендатора от бизнеса.

Условия начисления арендной платы за пользование землей

При заключении договора аренды земельного участка оговариваются следующие условия:

• Стоимость аренды за расчетный период. Может быть указана стоимость за день, месяц, квартал, год или любой другой период на выбор сторон.
• Срок аренды. В случае аренды участка у государства, определены строгие временные рамки для аренды разных типов земель. Аренда у частного лица может заключаться на любой срок, устраивающие обе стороны.
• Периодичность оплаты. По согласованию сторон оплата может производиться раз в месяц, раз в полгода, раз в год или любой другой срок.
• Периодичность изменения арендной платы за использование земельного участка. При долгосрочной аренде в договоре часто можно встретить ежегодный повышающий коэффициент, покрывающий инфляцию за год.
• Способ оплаты. Возможен наличный или безналичный расчет. В редких случаях может использоваться расчет в натуральной форме.
• Пропорции распределения арендной платы, если арендаторов больше одного.

Правила определения размера сумм

Размер арендной платы в общих случаях будет зависеть от:

• расположения участка;
• размеров и состояния земли;
• целей аренды;
• сроков аренды;
• налогообложения;
• кадастровой и рыночной стоимости участка.

Также, в случае аренды участка у частного лица, в расчет могут приниматься и другие факторы, которые могут повлиять на итоговую стоимость.

Кадастровая и рыночная цена ЗУ

Основным способом оценки величины аренды участка является его кадастровая стоимость, то есть стоимость, которая была рассчитана государством для налогообложения исходя из характеристик участка:

• площади;
• места размещения;
• и других особенностей.

Рыночная цена чаще всего отличается от кадастровой и является более подвижной, так как на нее влияют в том числе спрос и конкуренция. Действительно, в условиях высокой конкурентности вполне возможна ситуация, когда частное лицо принимает решение снизить арендную ставку на свой участок даже ниже его кадастровой стоимости, для получения хотя бы небольшого дохода.

Как рассчитать по формулам, сколько стоит наем земли?

Стоимость аренды конкретного участка будет зависеть, в первую очередь, от того, является его владельцем государство или частное лицо.

Кроме оплаты непосредственно аренды, временный владелец также обязан оплачивать земельный налог. Его размер рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Расчет для государственных наделов

Стоимость аренды земель, которыми владеет государство, строго регулируется. Основана она будет на нескольких критериях, таких как кадастровая оценка, величина земельного налога и рыночная стоимость участка.

Статья 39.6 Земельного кодекса РФ описывает порядок и особенности предоставления участков в аренду. В большинстве случаев проводятся торги, которые могли быть инициированы и самим государством, и частным лицом.

Договор аренды заключается с победителем. Без проведения торгов право аренды могут получить, например, организации для строительства объектов федерального значения, нефтепроводов, вышек связи.

Социально и культурно значимые объекты тоже могут не участвовать в торгах.

Для участка, который выставлен на торги, начальная стоимость будет составлять некий процент от кадастровой оценки. В большинстве случаев это 1,5%. Бывает так, что кадастровая стоимость неизвестна, и тогда будет использоваться рыночная. В этом случае на базовую ставку повлияет и расположение земли, и ее ценность, и другие факторы.

Влияет на ставку также цель аренды участка. Например, аренда земли под сельскохозяйственные нужды значительно дешеле, чем аренда под строительство.

Если торги не проводятся, для расчета используется специальная формула:

К = А * С.

В этой формуле:

• К – это кадастровая стоимость участка.
• С – специальный коэффициент, разный для разных категорий арендаторов.

1. Минимальный коэффициент – 0,01, применяется для физических и юридических лиц, имеющих налоговые льготы.
2. Максимальный коэффициент – 2, он подходит для аренды участка, на котором будет происходить добыча полезных ископаемых.

Расчет для частных наделов

Стоимость аренды частных земель не регулируется на государственном уровне, поэтому она больше зависит от внешних факторов.

Базовой формулой будет такая:

Арендная плата = площадь участка * фиксированная ставка оплаты за единицу площади

В более сложных случаях в формулу может быть добавлена, например, ставка земельного налога. Возможно использование и других повышающих или понижающих коэффициентов, это будет зависеть от характеристик участка.

Сроки внесения арендной платы за ЗУ, находящиеся в собственности РФ

Договор аренды земли у государства заключается на определенный срок. Он может составлять до 49 лет, минимальный срок – год. Длительность аренды зависит от того, для чего будет использоваться земля.

Так, например, участок для сельхоз посадок или фермерского хозяйства государство может дать на три года, землю под строительство многоэтажного дома – на десять лет. Срок аренды для участка с незавершенным строительством ограничен тремя годами.

Это сделано для борьбы с долгостроями.

Как понятно из статьи, стоимость аренды земельного участка зависит от многих факторов. Не всегда ее можно заранее спрогнозировать, особенно при аренде земли у частного лица. Чтобы исключить переплату, желающему взять в наем земельный участок рекомендуется самостоятельно проанализировать его состояние перед заключением договора.

Участок должен подходить под цели и нужды арендатора, будь то сельхозработы или строительство. Стоит учитывать состояние участка и почвы, наличие инженерных коммуникаций (либо возможность их подведения) и другие факторы. В зависимости от всего этого будет рассчитана не только стоимость аренды, но и сумма налогов.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/skolko-stoit

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

• Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
• Кредитование под залог;
• Инвестирование средств;
• При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

• Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
• Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
• Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
• Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

• Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
• Вычислении коэффициента капитализации;
• Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

• Определение стоимости эксплуатации улучшений;
• Подсчет ЧОД за период времени;
• Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
•  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

• ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
• Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
• Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
• Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
• Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

• Сроки аренды;
• Правомочия арендатора;
• Размер арендной платы;
• Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/ocenka-prava-arendy.html

Расчет права аренды земельного участка формула – Малина-групп

Не каждый гражданин нашей страны может позволить себе приобретение земельного участка. В некоторых случаях покупка просто не целесообразна. К примеру, если человек планирует выращивать овощи для последующей реализации.

Для подобных ситуаций существует возможность арендовать землю за определенную оплату. Расскажем, как происходит расчет арендной платы земельного участка.

Как рассчитывается аренда

Оформить землю в аренду можно у частного собственника или у государства. В каждом случае арендная плата формируется по-разному. При назначении цены государство или муниципалитет опираются на объективные показатели:

• местоположение участка;
• целевое назначение и вид разрешенного использования;
• городской план на использование территории;
• площадь и т.д.

Частное лицо или компания могут ориентироваться на субъективные критерии. К примеру, для формирования цены может приниматься во внимание «престижность» территории и коммуникации на ней.

В общем понимании цена аренды может быть нормативной, кадастровой и рыночной. Для определения каждой из них действуют свои правила.

Нормативная стоимость

Эта цена устанавливается государством или муниципалитетом. Она не может быть изменена в связи с колебаниями на рынке или другими обстоятельствами.

Нормативная цена земли вычисляется, исходя из категории, к которой принадлежит земельный участок, и ее местоположения. По категориям земля подразделяется на разновидности, которые не могут быть сданы в аренду или проданы, и те, что могут находиться в частной собственности.

Нас интересует вторая категория, к которой относятся:

• земли для ведения личного подсобного хозяйства;
• наделы сельскохозяйственного назначения;
• земли, предназначенные для промышленных целей;
• земли населенных пунктов (сюда же входят участки под индивидуальное жилищное строительство).

Когда определяется размер арендной платы во внимание принимается два существенных критерия: географическое положение территории и экономическое развитие ближайшего населенного пункта, а также ценность участка для субъекта федерации.

К примеру, говоря о первом показателе, земли сельскохозяйственного назначения, расположенные на юге РФ будут стоить дороже, чем аналогичные участки на севере страны. Для промышленных территорий огромное значение будут иметь ближайшие населенные пункты. Так, допустим, земли под Москвой стоят дороже, чем участки в Пермском крае.

Если говорить о ценности земли для субъекта федерации, то для каждого вида целевого назначения в приоритете оказываются свои критерии. К учету принимается множество различных параметров:

• инженерная и строительная ценность;
• социальная и экономическая роль;
• природные особенности территории;
• историческая ценность;
• архитектурная ценность и т.д.

В этом смысле стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения ниже, чем плата за участки под строительство промышленных объектов. Точная нормативная стоимость аренды может быть получена в местной администрации или муниципалитете.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка – это обязательная процедура для всех земельных участков. Именно при проведении оценочных работ учитывается множество критериев, оказывающих влияние на итоговую стоимость аренды земли.

Не редкость, когда кадастровая стоимость совпадает с рыночной.

При кадастровой оценке закрепляется информация о границах и площади надела, а также делаются соответствующие отметки на генеральном плане территории. Именно эти критерии принимаются во внимание при расчете арендной платы.

Кроме того, оценки подлежат коммуникации на земельном участке. Разумеется, что надел с подведенной электроэнергией, водоснабжением, канализацией и газоснабжением будет стоить дороже, чем аналогичный участок, не оснащенный благами цивилизации.

При оценке также фиксируются постройки, располагаемые на земельном участке, и их техническое состояние. К примеру, аренда будет дороже при наличии теплиц или построек для хранения инвентаря и материалов.

На цену аренды влияет расстояние. Оценивается дистанция до дороги и природных объектов (леса, водоема и т.д.). Если они рядом – стоимость аренды повышается.

Важный показатель – рельеф местности. На неровных участках могут возникнуть проблемы в процессе эксплуатации, а, например, земли в низинах будут регулярно затапливаться смежными участками.

Рыночная стоимость

Кадастровая стоимость может совпадать с рыночной, но так бывает не всегда. В некоторых случаях рыночная цена аренды значительно отличается от результатов кадастровой оценки.

Так происходит, потому что на окончательную сумму влияют свободные рыночные факторы – спрос и предложение. На них, в свою очередь, оказывают влияние экономическая и политическая ситуация в стране и регионе, а также психология отдельных групп людей.

Гораздо объективнее рыночная оценка определяет цену аренды земли сельскохозяйственного и промышленного назначения. Однако и тут нельзя сказать однозначно. С увеличением активности предпринимателей в отношении застройки или развития сельхоз бизнеса повышается и цена за аренду земельных участков.

Эксперты прогнозируют, что в скором времени стоимость арендной платы будет напрямую зависеть от экономической ситуации в государстве. В 2019 году намечается тенденция к росту цен.

Формулы и примеры расчета аренды земли

Средний размер арендного платежа составляет 800 рублей. Право аренды при этом обходится в сумму около 15 000 рублей. Плюс ко всему затраты требуются для оформления документов – это еще 7 000-8 000 рублей.

Итак, стоимость аренды будет отличаться в зависимости от того, кто является собственником земли – государство или частное лицо.

Для расчета аренды государственных или муниципальных земель используется следующая формула:

А = К х %, где А – это арендная плата, К – кадастровая стоимость, % – установленный коэффициент.

Размер коэффициента определяется в зависимости от целевого назначения земли и потенциального землепользователя:

• 0,01 % – для лиц, относящихся к льготной категории в рамках налогообложения;
• 0,6 % – для участков, предназначенных под ведение подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или сельскохозяйственных нужд;
• 1,5 % – для земли под строительство промышленных, жилищных и других объектов;
• 2 % – если земля арендуется для добычи полезных ископаемых.

Расчет арендной платы в отношении земель, находящихся в частной собственности, производится по следующей формуле:

А = Ц х %, где А – арендная плата в год, Ц – рыночная цена земли, % – ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ.

Для расчета принимается именно рыночная стоимость, факторы для определения которой не всегда объективны. Цена земли должна быть определена независимым оценщиком, имеющим допуск СРО, за полгода до вступления в имущественные права.

При аренде земли у частного лица получение льгот невозможно. Но даже без принадлежности к льготной категории граждан максимально возможная ставка при аренде у государства или муниципалитета составляет 2 %. Иначе говоря, снимать участок у государства выгоднее, чем у частного собственника или организации.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как происходит расчет арендной платы земельного участка. Эта информация позволит избежать ситуаций, когда сумма явно завышена. Стоимость за аренду должна быть прописана в договоре с арендодателем, составлять который следует только при юридическом сопровождении. Дежурный юрист нашего сайта готов помочь вам прямо сейчас.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/raschet-arendnoj-platy-uchastka/

Расчет права аренды земельного участка

Соответственно, на основании формул суммирования членов геометрической прогрессии для n членов геометрической прогрессии сумма определяется по следующей формуле: Sn=a1*(qn-1)/(q-1), (*) где: a1– первый член прогрессии, q – знаменатель прогрессии. В этом случае для стоимости прав аренды на 49 лет можно записать: С49=ЧД∑ (1/(1+iз)i) Первый член прогрессии a1=1/(1+ iз), так же и знаменатель прогрессии q=1/(1+ iз).

Источник: http://malina-msk.ru/raschet-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-formula/

Методы оценки стоимости аренды

3 простых шага
для получения отчета

Наши гарантии
правильной оценки

• 1
• 2 Выезд оценщика для осмотра объекта недвижимости
• 3

• Низкие цены
• Краткие сроки исполнения
• Доставка отчетов по договоренности
• Работа с физлицами и организациями
• Гарантия конфиденциальности
• Индивидуальный подход
• Обязательный выезд оценщика

• Соблюдение ФЗ № 135
• ФСО-1
• ФСО-2
• ФСО-3
• 10-ти летний опыт работы
• Более 700 проведенных оценок

• Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
• Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
• Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников.

Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли.

Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

• фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
• переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
• процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

 Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном.

Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат.

Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому.

Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков.

При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р.

Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета.

С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования.

Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Аккредитация в Сбербанке.

Увеличиваем спектр услуг и повышаем качество. Аккредитованы в ПАО “НК Роснефть”. Эксперт-РА подтверждается не ниже 5-го места. Более 3000 отчетов. Охват всех регионов России. 91% клиентов возвращаются повторно.Собственное программное обеспечение для оценки.

Набор и обучение персонала, отработка бизнес процессов.

Основание компании. Цель – делать качественную и доступную независимую экспертизу по всему спектру рынка.

Выход в топ 50 лучших оценочных компаний России. Компания завершила внедрение системы менеджмента качества ИСО 9001:2001. Уже более 70 банков принимают отчеты нашей компании.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/metody_ocenki_stoimosti_arendy/

Расчет права аренды земельного участка формула

Не каждый гражданин нашей страны может позволить себе приобретение земельного участка. В некоторых случаях покупка просто не целесообразна. К примеру, если человек планирует выращивать овощи для последующей реализации. Для подобных ситуаций существует возможность арендовать землю за определенную оплату.

При назначении цены государство или муниципалитет опираются на объективные показатели:

1. площадь и т.д.
2. местоположение участка;
3. целевое назначение и вид разрешенного использования;
4. городской план на использование территории;

Частное лицо или компания могут ориентироваться на субъективные критерии.

Расчет Стоимости Права Аренды Земельного Участка Формула

Согласно действующему законодательству с правом аренды земли можно совершать гражданско-правовые сделки.

В свою очередь арендатор также имеет возможность совершать в период действия договора аренды сделки с правами аренды земли (купли-продажи, ипотеки, внесения в уставный капитал), а также сделки с земельным участком, к которым относятся субаренда и срочное пользование.

Отсюда следует, что разница в стоимости земельного участка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, определяется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, рисками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения договора аренды в будущем, а также при предоставлении возможности приобретения земельного участка

Как рассчитывается арендная плата за земельный участок от кадастровой стоимости?

Органы местного управления и самоуправления при определении размеров за земельные участки, находящиеся в их собственности и в ведении соответствующей муниципальной администрации, не имеют правовых оснований закреплять свои обязанности и обременения, которые ограничивают конституционные права и свободы субъектов предпринимательства.

Оценка годовых рыночных арендных платежей за земельные участки

Право на сдачу в аренду земельных участков в Российской Федерации предоставляется территориальным управлениям Росимущества, регионам (Москва, Санкт-Петербург и др.), различным муниципальным образованиям, другим собственникам или их представителям.

Сдавать в аренду земельные участки собственники или их представители в настоящее время нередко предпочитают по рыночным арендным ставкам.

В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического аппарата.

Основными вариантами предоставления в аренду земельных участков могут быть, как минимум, два. Первый вариант — непосредственная сдача в аренду земельных участков для их использования под различные виды деятельности.

Второй вариант — это предоставление земельных участков на инвестиционных условиях, для осуществления нового строительства или реконструкции объектов.

В частности, второй вариант в настоящее время наиболее широко используется в Санкт-Петербурге.

Расчеты рыночных арендных платежей, основанные на величине рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков, требуют некоторых специальных действий при их выполнении, так как до настоящего времени отсутствуют эффективные методы и даже соответствующая аксиоматика, необходимые для этих расчетов.
Исходя из двух названных вариантов предоставления в аренду земельных участков может быть предложена соответствующая терминология для определения годовой рыночной арендной платы и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельными участками.

Годовая рыночная арендная плата за земельный участок может быть исчислена как величина годовой платы за пользование и владение земельным участком в течение всего периода долгосрочной аренды, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю.

В качестве годового рыночного арендного платежа за земельный участок может быть принята величина годового платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю.

В соответствии с этим могут быть рассмотрены и две схемы оценки величин годовой рыночной арендной платы или платежа за земельные участки.

По первой схеме, когда предполагается непосредственная сдача в аренду земельных участков, величину годовой рыночной арендной платы можно получить исходя из метода капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости на соответствующее значение коэффициента, определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка (коэффициента капитализации):

Агод = VL x KL, (1)

-(nх4-1) 1 — (1 + Yк) Выражение 1 + ——————— представляет собой текущую Yк стоимость единичного аннуитета (ежеквартальные авансовые платежи) за n лет.

Далее делается допущение, что текущая стоимость арендных платежей за земельный участок должна совпадать в двух схемах расчета независимо от того, по какому графику производятся эти платежи.

Исходя из этого допущения приравниваются левая и правая части выражений для определения величины текущих арендных платежей за земельные участки по двум описанным схемам:

Из формулы (3) находится искомая величина годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода.

Рассмотренные варианты оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки и соответствующие им схемы и методики апробированы на практике при оценке арендных ставок для непосредственной сдачи в аренду земельных участков, а также при оценке земельных участков по так называемым коротким и полным пакетам.

А.Григорьев/ Заместитель руководителя
ТУ Росимущества по г. Москве

П.Козин/ Генеральный директор ООО «РМС-ОЦЕНКА» Подписано в печать

08.11.2006, «Финансовая газета», 2006, N 45

ссылкой в социальных сетях:

Источник: https://antonov-co.ru/raschet-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-formula/