+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как создать управляющую компанию жкх с нуля

Создание управляющей компании жкх пошаговая процедура – О законе РФ

Как создать управляющую компанию жкх с нуля

Городское население проживает преимущественно в многоквартирных домах.

И хотя квартиры в МКД в основном приватизированы, имеется также коллективная собственность, к которой относится оборудование домов, капитальные несущие конструкции, фасады, подъезды, подсобные помещения, коммуникации, дворовая территория и т. д.

Следовательно, создается необходимость управления всем этим имуществом. Помимо этого, кто-то должен контролировать поставку и тарифы коммунальных услуг и защищать интересы жильцов. Всем этим занимаются:

  • управляющие организации ЖКХ;
  • товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • потребительские кооперативы;
  • управляющие компании (УК ЖКХ).

Создание управляющей компании является одним из видов бизнеса. При наличии необходимой квалификации и лицензии можно снять офис, набрать сотрудников и начать работу. Давайте разберемся, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля, под силу ли это обычному человеку.

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция

До 2015 года создание УК не представляло большой сложности, так как для этого не нужна была лицензия.

Лицензия и государственный надзор

В настоящее время безлицензионная деятельность управляющих жилищных компаний запрещена.

Все лицензии на этот вид деятельности находятся в сводном федеральном реестре лицензий, а управляющие компании контролируются органами государственной жилищного инспекции (ГЖИ).

Государственный надзор имеет право передачи своих полномочий по контролю УК местным органам самоуправления (ст.1 Федерального Закона «О внесении изменений в ЖК…» N 255-ФЗ).

  • От государственного надзора освобождаются только те УК, которые управляют одним МКД, количество квартир в котором не превышает 16. Но при этом наличие лицензии все равно обязательно.
  • В свою очередь сами государственные органы жилищного надзора контролируются федеральными органами исполнительной власти.

Суть лицензионной деятельности

Ст. 1 N 255-ФЗ вводит в ГК новый раздел «О лицензионной деятельности по управлению МКД», в котором находятся ст. 192 — 202 ГК.

  • Выдача лицензий происходит лицензионной комиссией ГЖИ на основании принятого решения.
  • Деятельность УК по лицензии заключается в выполнении управленческих работ и оказанию услуг этого рода, на основании заключенного договора по управлению МКД.
  • Органы госнадзора осуществляют лицензионный контроль деятельности УК.
  • Лицензия бессрочная, то есть ее действие постоянное.

Аннулирование и приостановка лицензии

В лицензионной управленческой деятельности приняты положения, указанные в Федеральном Законе N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», за исключением положений об аннулировании, приостановке и возобновлении действия лицензии (ст. 199 — 200):

  • так, аннулирование лицензии может произойти только по решению суда или исключения из реестра тех МКД, в которых не находятся под управлением помещения, площадь которых составляет свыше 15% от общей площади помещений, находящихся под управлением в течение года;
  • прекращение действия лицензии происходит из-за ее аннулирования и по решению суда и другим причинам, указанным в N 99-ФЗ;
  • несмотря на аннулирование или прекращение действия лицензии, управляющая компания должна продолжать добросовестно осуществлять свою деятельность, согласно договору, до того момента, когда не будет образована новая УК или изменена форма правления МКД (например, общее собрание жильцов решает создать кооператив или ТСЖ);
  • все документы по управлению МКД должны быть переданы лицу, ИО по управлению, не позже двух рабочих дней;
  • после получения уведомления из ГЖИ о прекращении лицензионной деятельности УК, органы МСУ должны в течение двух недель провести общее собрание жильцов дома, чтобы избрать способ управления МКД.

Требования к соискателю лицензии

Для получения лицензии нужны:

  • обязательная регистрация ИП или ООО (юридического лица) на территории РФ;
  • наличие аттестата о квалификации (все-таки элементарные знания в области управления и ЖКХ должны быть);
  • отсутствие судимости за экономические и уголовные преступления (все, кроме легких): если судимость была снята или погашена, она в расчет не принимается;
  • отсутствие сведений в реестре об аннулировании у соискателя или лицензиата в прошлом лицензий или сведений о дисквалификации;
  • полное открытие информации со стороны соискателя или лицензиата.

Квалификационный аттестат

Управляющее должностное лицо должно иметь аттестат, подтверждающий его квалификацию. Его выдача происходит после сдачи квалификационного экзамена по его результатам, согласно установленному федеральными исполнительными властями порядку.

  • Прием экзамена происходит бесплатно.
  • Срок действия аттестата — 5 лет.
  • Аннулирование аттестата происходит при предоставлении подложных документов или дисквалификации должностного лица.

Штрафы за отсутствие лицензии и нарушений правил управления

Нововведения в ГК Федеральным Законом N 255-ФЗ в ст. 3 предусматривают суровые наказания для предпринимателей, легкомысленно относящихся к этому виду деятельности. К должностным лицам подход более мягок: за все виды нарушения (кроме преждевременного прекращения деятельности после аннулирования лицензии) предусмотрен штраф от 50 до 100 тыс. рублей.

  • За отсутствие лицензии у индивидуальных предпринимателей или юридических лиц предусматриваются штрафы от 250 до 350 тыс. руб., либо дисквалификация до 3 лет (для индивидуальных предпринимателей).
  • Нарушение требований лицензии ведет к штрафам для ИП и юрлица от 250 до 300 тыс. руб. (либо также к аналогичной дисквалификации).
  • Нарушение правил ведения деятельности будет чревато штрафами той же категории лиц от 150 до 250 тыс. руб.

Но наиболее суровое наказание ждет тех, кто сразу же после того, как отобрали лицензию, решил плюнуть на управление и перестал заниматься делами МКД. Здесь даже не пощадили должностных лиц:

  • для д.л. штрафы будут в пределах от 150 до 200 тыс. руб.;
  • ИП и юрлица: от 150 до 500 тыс. руб. (для ИП есть на выбор альтернатива дисквалификации на три года).

Государственная пошлина за выдачу или переоформление лицензии

Выдача, переоформление, предоставление дубликата лицензии не бесплатно, облагается пошлиной, на основании ст. 10 закона № 99-ФЗ, и регулируется налоговым законодательством.

Порядок взимания госпошлины установлен ст. 333.18 НК РФ, а размер — ст. 333.33 п. 134 НК РФ:

  • выдача лицензии — 30 тыс. руб.;
  • переоформление — 5000 руб.;
  • выдача дубликата — 5000 руб.

Перед получением лицензии предприниматель или юрлицо обязаны пройти государственную регистрацию и уплатить госпошлину, соответственно 800 руб. или 4000 руб.

Как получить лицензию управляющей компании ЖКХ

Правило предоставления лицензии для юридических лиц и ИП и полный перечень документов можно найти в ст.13 закона № 99-ФЗ.

Соискатель подает заявление (непосредственно или по почте) стандартной формы в орган, предоставляющий лицензии, где указывает:

  • полное и краткое (если есть) наименование компании (либо ФИО индивидуального предпринимателя);
  • фактический и юридический адреса юрлица (адрес проживания ИП и адрес, по которому будет проводиться лицензионная деятельность);
  • госномер о регистрации юрлица или ИП;
  • выписку о внесении юрлица в ЕГРЮЛ, а ИП — в реестр ИП;
  • контактные данные: номер телефона и электронный адрес (если последний имеется);
  • ИНН и документ постановки на учет в налоговой инспекции;
  • наименование лицензионной деятельности (управление МКД, эксплуатация МКД, управление + эксплуатация);
  • реквизиты документа об уплате госпошлины за лицензию;
  • реквизиты квалификационного аттестата, справки об отсутствии судимости, выписки из реестра лицензий и других документов, подтверждающих соответствие соискателя предъявляемым к нему требованиям.

Чтобы узнать перечень необходимых документов для выдачи лицензии, соискатель может попросить направить на его электронный адрес полную информацию. Также нужно предоставить копии всех документов, определяемых положением о лицензировании управленческой деятельности в области, и опись всего пакета документов.

Как принимается решение лицензирующим органом

Решение о рассмотрении документов или их возврат принимается в лицензирующем органе не позднее, чем через три дня после их предоставления. Возврат происходит в случае если:

  • документы неправильно оформлены;
  • предоставлены не в полном объеме;
  • в них указаны ложные недостоверные сведения.

Если необходима доработка или отправка недостающих документов, то срок принятия решения о предоставлении лицензии соискателю будет отсчитываться с момента получения правильного оформленного полного пакета документов.

На доработку дается 30 дней. Если за это время претендент не предоставит нужное, то переданный им ранее пакет будет ему возвращен.

Заявление и документы соискатель может отправить в электронном виде, но они должны быть заверены усиленной электронной подписью. Аналогичным образом (по желанию заявителя) может быть ему отправлена и лицензия.

Лицензия получена — что дальше?

А дальше все просто:

  • подыскиваем помещение для офиса;
  • нанимаем сотрудников (инженера, сантехника, электрика, бухгалтера, уборщицу, дворника и т. д.);
  • заключаем договоры с жильцами дома.

Как УК зарабатывает деньги

Договоры заключаются возмездные: за обслуживание дома УК берет от 1 до 5% средств, перечисленных в службы, поставляющие услуги. То есть фактически управляющая компания — тот же посредник, но только между ЖКХ и жильцами дома.

Получается, зарплата УК состоит из тех денег, которые люди уплачивают (а вернее, переплачивают) за коммунальные услуги, то есть идет из нашего с вами кармана.

Хотя руководители УК божатся, что ни копейки не берут с самих квитанций, зарабатывать на коммунальных услугах можно миллионы.

Разумеется, это схемы по отмыванию денег: службы ЖКХ, управляющие компании, сантехники, электрики, ревизионные комиссии — все работают в одной упряжке.

Что входит в обязанности управляющей компании ЖКХ

Управляющие компании должны:

  • следить за правильной эксплуатацией имущества домов, пожарной безопасностью;
  • обеспечивать замену и ремонт оборудования;
  • заботиться о бесперебойной подаче коммунальных услуг;
  • вести учет потребляемых ресурсов, устанавливая счетчики на электричество, системы водо-, газо- и теплоснабжения;
  • подготавливать дом к отопительному и летнему сезонам;
  • поддерживать дом и дворовую территорию в чистоте;
  • организовать вывоз мусора;
  • проводить своевременный ремонт крыши, подъездов, капитальный ремонт и т. д.

Если управляющая компания заключила договор с застройщиком, у нее может быть ряд дополнительных обязанностей: приемка дома при вводе его в эксплуатацию; раздача ключей и т. д.

И по всем этим пунктам можно заработать горы денег, и ушлые предприниматели знают как:

  • закрывать глаза на недочеты при строительстве, отсутствие пожарных кранов и пр.;
  • негласно сдавать в аренду пустующие квартиры;
  • насчитывать большее потребление воды и других ресурсов за счет «мертвых душ» — тех, кто прописан, но реально не проживает в квартире;
  • использовать для ремонта крыши 10 метров кровли, а в документах писать — 50;
  • покрасить скамейки во дворе и побелить подъезды, а в отчетах это провести как благоустройство территории и ремонт дома;
  • списывать деньги на покупку дорогого оборудования, на деле покупая дешевое;
  • насчитывать лишние киловатты на освещение лестничных площадок и подъездов;
  • указывать в документах завышенную температуру теплоносителя;
  • ставить заглушки в системы отопления, которые пропускают в дом меньшее количество гигакаллорий, чем пришло извне: с жильцов берется плата по общему счетчику в доме, а поставщику оплачивается реально потребленная энергия.

Пример расчета левой прибыли УК

Накрутки на тепле достигают сумасшедших цифр. Давайте посчитаем прибыль компании, управляющей 20 домами:

  • допустим, в месяц дом по счетчику потребляет 100 Гкал, но скрытая чудо-заглушка сокращает потребление до 60 Гкал.
  • УК с жильцов дома берет по тарифу за 100 Гкал, а с поставщиком рассчитывается за 60 ГК.
  • Разница между 100 и 60, то есть целых 40 Гкал идет в левую прибыль УК.
  • Стоимость 1 Гкал для Московской области в 2018 г. — 1534 руб.
  • С одного дома заработок УК — 61 360 руб.
  • С 20 домов — 1 227 200 руб.
  • Навар за год для компании, из расчета, что отопительный сезон длится семь месяцев, составит 8 590 400 руб.

И это только по одному пункту — отопление. Несоответствие бухгалтерских отчетов УК и поставщиков услуг легко и просто установить. Но ревизии, как ни странно, ничего не видят.

Может быть некрасиво чужие деньги считать, но это относится к честным видам заработка, а не к обычному воровству у потребителей, многие из которых едва сводят концы с концами. Видимо менталитет нынешних «бизнесменов» таков: посредничество, продажа воздуха и жульнические уловки. Это немудрено, если реальное производство вытесняется распродажей ресурсов страны и посредническими услугами.

Итоги

Подытожим. Чтобы открыть управляющую компанию с нуля, необходимо сделать такие шаги:

  • зарегистрировать ИП или ООО;
  • сдать экзамен на получение аттестата по управлению ЖКХ;
  • подать документы на получение лицензии;
  • завести банковский счет;
  • заказать печати;
  • снять офис, оборудовать его оргтехникой и мебелью;
  • получить юридический адрес;
  • нанять сотрудников;
  • заключить договоры на управление с жильцами МКД.

Создание управляющей компании довольно трудоемкий процесс, так как требуется лицензия и подтверждение квалификации. Пока все ЖКХ насквозь прогнившее и устаревшее, как и сами дома, УК будут открывать видимо только с одной целью — воровать.

Источник: https://ozakonerf.ru/sozdanie-upravljajushhej-kompanii-zhkh-poshagovaja-procedura.html

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

Как создать управляющую компанию жкх с нуля

При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

  • зарегистрировать юрлицо;
  • оформить лицензию управляющей компании;
  • подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
  • принять на работу специалистов;
  • принять в управление МКД;
  • заключить договор управления с хозяевами жилья.

Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.

Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

  • в Жилищном кодексе;
  • в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
  • в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
  • ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
  • ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
  • ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
  • ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
  • статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

  • заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
  • уставная документация;
  • свидетельство о принятии на учет в ФНС;
  • подтверждение о регистрации компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • протокол собрания о формировании компании;
  • учредительное соглашение управляющей организации;
  • распоряжение о назначении руководителя;
  • согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
  • чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

  • оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
  • купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
  • управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
  • персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
  • руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
  • сдать экзамен на соответствие квалификации.

Госжилинспекция выдает лицензию управляющим компаниям на деятельность.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб.

Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала.

Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

  1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
  2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
  3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

  • цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
  • величина инвестиций и стартового капитала;
  • сумма расходов;
  • вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

  • извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
  • предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
  • добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

  • аренда офиса для управляющей организации;
  • возмещение расходов на транспорт;
  • приобретение специального оборудования;
  • принятие на работу персонала;
  • закупка расходных материалов;
  • прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

  • добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
  • внедрение энергосберегающих технологий;
  • передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
  • оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

  • ремонтные работы внутри помещения;
  • установка приборов учета;
  • ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
  • услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

  • потребность в значительной величине инвестиций;
  • кадровый дефицит;
  • необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
  • невысокая рентабельность;
  • возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

  • получить право управлять домом на конкурсе;
  • договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

  • официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
  • выдержку из ЕГРЮЛ;
  • выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
  • финансовую документацию;
  • сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
  • свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Что делать после получения дома в управление

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание.

На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора.

Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

  • задачи подписываемого соглашения;
  • описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
  • права и обязательства участников;
  • стоимость услуг, предоставляемых компанией;
  • способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
  • периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.

Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/otkrytie-uk

Как самостоятельно открыть управляющую компанию ЖКХ – Все по шагам

Как создать управляющую компанию жкх с нуля

Создание управляющей компании (УК) позволяет участвовать в управлении МКД по результатам конкурса, либо путем заключения договора с собственниками жилых и нежилых помещений. В этой статье расскажем, как создать управляющую компанию ЖКХ, быстро приступить в деятельности по управлению домом.

Зачем нужно создавать управляющую компанию

Собственники МКД должны выбрать форму управленияи содержания общедомовым имуществом и придомовой территорией. ЖК РФ допускаетвыбрать:

  • непосредственноеуправление МКД, когда все решения будут приниматься на общих собранияхсобственников;
  • товариществособственников жилья (ТСЖ), которое создается в форме юридического лица;
  • заключениедоговора с управляющей компанией, которая занимается обслуживанием МКД напрофессиональной основе.

Если собственники не выберут форматуправления, местные власти обязаны провести конкурс и сами выбрать УК для обслуживаниядома.

Управляющая компания может создаватьсятолько как юридическое лицо. Законодательство не ограничивает выбор формыпредприятия – ОАО, ООО, и т.д. Главной целью создания УК является извлечениеприбыли от основного вида деятельности.

Характер коммерческой деятельностиподразумевает, что деятельность УК должна быть направлена на получение доходаот содержания и управления жилыми домами. В сфере ЖКХ эта задача многократноусложняется, ввиду ненадлежащего состояния жилфонда, жестким контролем состороны государства.

Как открыть управляющую компанию

Как создать управляющую компанию ЖКХ снуля и приступить к работе? Для открытия любого юридического лица требуетсяодин или несколько учредителей. Они должны принять решение о создании компании,сформировать уставный капитал, выбрать и утвердить единоличного руководителяДанное правило действует и при создании УК. В состав участников УК  могут входить:

  • физическиелица;
  • юридическиелица любой формы собственности, за исключением случаев, прямо указанных в законе(например, не могут входить в состав учредителей бюджетные учреждения).

Порядок определения долей участников утверждаетсяв соглашении сторон при подготовке учредительных документов. Размер доли будетиметь существенное значение при распределении прибыли, принятии решение повопросам текущей деятельности, при ликвидации предприятия и разделе оставшегосяимущества.

Узнайте больше  Страхование ответственности управляющих компаний ЖКХ

Наиболее популярной формой юридическоголица для создания УК является Общество с ограниченной ответственностью (ООО).Такой выбор обусловлен простотой создания и регистрации ООО, наличием несколькихсхем налогообложения и доступных видов деятельности, относительной простотойуправления и отчетности.

Как открыть управляющую компанию с нуля?Для этого нужно провести первое собрание учредителей компании, рассмотретьследующие вопросы:

  • принятиерешения о создании УК, утверждение наименование, юридического адреса и т.д.;
  • утверждениеустава предприятия;
  • порядокформирования уставного капитала, определение размера долей для каждогособственника;
  • утверждениекандидатуры единоличного руководителя (если закон не предусматривает инойпорядок утверждения руководящего состава);
  • назначениелица, ответственного за регистрацию УК в ИФНС.

Для некоторых форм юридических лиц нужнопринять дополнительные решения. Например, при создании АО нужно решить вопрос свыпуском акций и регистрации первичной эмиссии. Для ООО с одним участником всерешения принимаются единственным учредителем.

На стадии подготовки устава нужнопредусмотреть все особенности будущей деятельности управляющей компании. Дляэтого в документе отражаются все направления работы, связанные с управлением исодержанием МКД. Выбранные виды деятельности будут позже продублированы взаявлении о регистрации юридического лица, которое направляется в ИФНС.

Важно! Виды экономической деятельностиможно изменить в процессе работы УК. Однако их точное указание поможет быстро получитьлицензию и приступить к текущей работе.

Помимо стандартных форм УК, допускаетсясоздание компаний, которые будут выполнять работы и оказывать услуги в сфережилищно-коммунального хозяйства, без принятия дома на обслуживание. Чтобы открытьтакую компанию в сфере ЖКХ нужно указать соответствующие виды деятельности, связанныес предоставлением коммунальных услуг гражданам.

После утверждения учредителями решений, нужно оформить протокол, заполнить заявление и пройти регистрацию УК в налоговых органах. Разберем процесс создания компании в виде пошаговой инструкции.

Узнайте больше  Еще раз о лицензировании управляющих организаций в ЖКХПод управление УК можно передать любой многоквартирный дом.

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Пошаговая инструкция для создания управляющей компании ЖКХ, заключаетсяв прохождении обязательных стадий:

  • принятиеучредителями решения об открытии УК, утверждение учредительных документов, назначениедиректора;
  • заполнениезаявления в ИФНС (например, для ООО заполняется бланк Р11001), удостоверениеего нотариусом;
  • представлениедокументов в ИФНС, в том числе в электронной форме;
  • регистрацияпредприятия, внесение сведений в ЕГРЮЛ;
  • выдачалиста записи ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН, иных документов заявителю;
  • получениелицензий, необходимых для начала деятельности.

Точный перечень этапов регистрации УКмогут отличаться, в зависимости от формы предприятия. Например, для акционерныхобществ дополнительным этапом является выпуск акций, регистрация эмиссии.

Документы, направляемые в ИФНС, должны содержать все сведения о компании. Это относится и к информации, отраженной в заявлении в ИФНС. Заявитель должен указать коды основного и дополнительных видов деятельности по ОКВЭД. Неверное указание кодов создаст проблемы при получении лицензии на обслуживание жилфонда.

После совершения регистрационныхдействий, представитель УК получит:

  • свидетельствоИНН;
  • листзаписи ЕГРЮЛ;
  • заверенныекопии учредительных документов.

Основанием для начала работы является внесение сведений в ЕГРЮЛ. С этого момента юридическое лицо приобретает полную правоспособность, может обращаться за получением лицензии.

Сведения об управляющей компании и отчетах о ее работе будут доступны на едином федеральном портале.

Лицензирование УК

В сфере лицензирования управляющихкомпаний ЖКХ возможны следующие направления:

  • лицензированиедеятельности по управлению МКД;
  • лицензированиедеятельности по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
  • аттестацияруководящего состава УК, прохождение квалификационных испытаний.

Без прохождения указанных процедур, УК не имеет права принимать под управление жилые объекты. Выполнение работ и оказание услуг без наличия лицензии повлечет привлечение руководителя и юридического лица к административной ответственности. Про лицензирование управляющей компании мы подробно рассказывали в предыдущем материале, читайте по ссылке.

О наличии или отсутствии лицензии можноузнать из единого федерального реестра. Также о наличии лицензии компаниядолжна уведомить собственников МКД, на стадии принятия решения иоформления  договора.  Такие же сведения указываются  при подаче заявки на конкурс по отборууправляющих организаций.

Узнайте больше  Согласование реконструкции при изменении окон в здании

После регистрации и получения лицензий управляющая компания может осуществлять заявленные виды деятельности. Для этого нужно принять на управление один или несколько домов по договору с жильцами или местной администрацией.

Подробнее о лицензировании управляющих компаний, критериях к оборудованию и персонале можно узнать в материале нашего партнера.

Порядок выбора управляющей компании

Закон предусматривает два вариантавыбора УК для управления домами:

  • путемпроведения открытого конкурса, организатором которого является местный органвласти;
  • путемвыбора УК на рынке собственниками жилых и нежилых помещений в МКД.

Выбор компании для управления домамиосуществляется местной администрацией, если жильцы самостоятельно неопределились с выбором способа управления, либо вообще не рассматривали этотвопрос.

Если проводится открытый конкурс, могутпередаваться на управление сразу несколько домов. Подать заявку может любая УК,имеющая лицензию, отвечающая  условиямконкурсной документации. После выбора лучшей из предложенных заявок,организатор конкурса заключает с УК договор на управление.

Оптимальным вариантом для жильцов являетсясамостоятельный выбор управляющей организации. В этом случае можно оценитьрезультаты работы УК за предыдущие годы, выяснить финансовое и имущественноеположение предприятия, провести личные встречи с представителями компании.

Чтобы УК начала работу по управлениюдомом и содержанию придомовой территории нужно:

  • провестиобщее собрание собственников;
  • рассмотретьи одобрить решения о передаче дома под управление и о заключении договора наобслуживание;
  • оформитьпротокол с итогами ания, направить его в адрес УК и Госжилнадзора.

После заключения договора функции поуправлению переходят к выбранной компании.

УК принимает на содержание общееимущество дома и придомовую территорию, исполняет свои обязанности согласноусловиям договора. Срок действия договора составляет от одного до пяти лет.Собственники по истечении каждого года работы УК могут расторгать договор, еслиполномочия по управлению осуществляются ненадлежащим образом.

Собрание жильцов может контролировать деятельность УК путем заслушивания и утверждения ежегодных отчетов. По соглашению между сторонами, периодичность представления отчета может быть изменена в меньшую сторону. Управляющую компанию обязательно уведомляют о проведении каждого собрания.

Помимо собственников, правом контроля за деятельностью УК обладают государственные органы — Госжилнадзор, Роспотребнадзор, прокуратура. Выявление нарушений со стороны управляющей компании может повлечь ответственность в виде штрафа, вынесение предписаний, расторжения договора, отзыв лицензии.

Источник: https://vseposhagam.ru/kak-samostojatelno-otkryt-upravljajushhuju-kompaniju-v-sfere-zhkh/

Как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля в 2020 году

Как создать управляющую компанию жкх с нуля
Время чтения: 6 минут

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Рекомендуем узнать подробнее, как функционирует управляющая компания ЖКХ.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

  • выплата зарплат;
  • покупка техники и инструментов;
  • аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.2011).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
  2. Устав.
  3. Протокол собрания о создании УК.

  4. Учредительный договор.
  5. Приказ о назначении директора.
  6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.

  7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

  1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
  2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО».

    Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.

  3.  Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.

  4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
  5. Зарегистрировать юридическое лицо.
  6. Пройти лицензирование и аттестацию.
  7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
  8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
  9. Разработать источник информации о компании.

    Не помешает создание официального сайта.

  10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

  • подготовку и согласование пакета документов;
  • регистрацию в ЕГРЮЛ;
  • изготовление печати;
  • открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014 года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК.

Получение этого документа проходит в три этапа:

  1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее.

    Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.

  2. Сдача экзамена.

    Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.

  3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Детальнее о том, в чем заключаются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ.

Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • состав общей собственности;
  • порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
  • надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

  • оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД.

    Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;

  • проведение капитального и текущего ремонта;
  • прием и расчет коммунальных платежей;
  • распределение средств на благоустройство дома;
  • создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

  • информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
  • взыскивать задолженности с жильцов;
  • распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
  • требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
  • реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Узнайте, какие есть ещё права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.