Как проверить квартиру перед покупкой в новостройке

Нюансы самостоятельной проверки квартиры перед покупкой

Как проверить квартиру перед покупкой в новостройке

Высокая стоимость недвижимости превращает ее покупку в одно из самых рискованных мероприятий в жизни человека. Допустив ошибку при проверке объекта на юридическую чистоту, покупатель может лишиться не только всех своих средств, заработанных за долгие годы, но и в некоторых случаях еще и останется должен банку.

Произойти может все что угодно, начиная с признания сделки купли-продажи незаконной и заканчивая появлением лиц, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так на что же надо обратить особое внимание перед приобретением объекта недвижимости?

Правоустанавливающие документы

Помимо свидетельства о собственности у любого владельца недвижимости имеются документы, на основании которых оно выдано. К ним относятся:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор купли-продажи;
  • вступившее в силу судебное решение;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • распоряжение администрации города или поселка о предоставление квартиры в собственность (при приватизации).

В них обязательно должны быть указаны реквизиты сторон и такие неотъемлемые признаки квартиры, как ее адрес и площадь.

Покупка квартиры предусматривает выплату не только денежной основной суммы, но и различные другие траты (например, риэлторские и нотариальные услуги).

В этой статье вы можете прочесть о том, как вернуть часть потраченных средств с помощью налогового вычета.
Очень часто покупка квартиры сопровождается оплатой задатка.

 Как правильно оформить задаток при покупке квартиры читайте в нашей новой публикации.

В случае приобретения недвижимости в результате возмездной сделки в период брака, для ее отчуждения обязательно предъявление нотариально удостоверенного согласия мужа или жены, вне зависимости от того сохранился брак или нет на момент заключения сделки. Исключением является наличие соглашения или решения суда о разделе нажитого имущества.

Покупка квартиры, полученной в результате приватизации

На российском рынке недвижимости чаще всего встречаются квартиры, приобретенные путем передачи прав собственности гражданам от муниципалитета. При покупке подобной недвижимости существует риск появления претензий от граждан, не принимавших участие в приватизации, но имеющие на это право. Это могут быть:

  • несовершеннолетние дети, участие которых в приватизации было необязательно до 1996 года;
  • временно выбывшие жильцы, например, заключенные или призванные в армии.

Кроме того, нужно помнить о праве лиц, отказавшихся от приватизации, на пожизненное проживание. Так как смена владельца не приводит к его потере, будущему собственнику придется смириться с постоянным присутствием в приобретенной квартире постороннего человека.

Обратиться в суд о признании приватизации и последующих сделок недействительными могут лица, права которых не были учтены в процессе оформления перехода собственности. Подать подобный иск можно в течение трех лет после получения информации о нарушении закона.

Избежать подобного развития событий возможно, заранее узнав, кто был прописан в жилом помещении во время его приватизации. Для этого нужно запросить в ИЕРЦ архивную или расширенную выписку из домовой книги.

К сожалению, очень часто его сотрудники отказывают в получение этой справки даже владельцу помещения, объясняя свои действия законом о неразглашении личных данных. Решить проблему можно обратившись к сотрудникам агентства недвижимости.

В силу специфики работы у них есть необходимые связи, благодаря которым можно получить выписку.

Риски при приобретении унаследованной недвижимости

Труднее всего проверить квартиру, перешедшую по наследству, но максимально снизить наступление неприятных последствий все-таки возможно. Лучше всего ознакомиться с открытым делом у нотариуса, обратившись к нему вместе с продавцом. В нем должны быть упомянуты все граждане, имеющие законное право на наследство и их отказы (при наличии).

Если же основанием для получения наследства является завещание, покупателю нужно убедиться в отсутствии граждан, обладающих правом на обязательную долю. Его имеют следующие лица:

  • нетрудоспособные наследники первой очереди;
  • нетрудоспособные лица, находящиеся на содержании у наследодателя.

Большим риском является покупка квартиры, наследство на которую открылось в результате признания бывшего собственника безвестно отсутствующим. Так как никто не может дать гарантию, что однажды он не появится и не обратится в суд для восстановления своих прав.

Аресты и обременения жилого помещения

Иногда на право собственника распоряжаться своей квартирой ограничено. Это выражается наложением на нее обременения либо ареста.

Решение об аресте недвижимости может принять только суд. Как правило, он идет на такой шаг во время рассмотрения споров о принадлежности помещения. Иногда арест возможен и при уклонении владельца от уплаты долгов. Арестованную квартиру невозможно продать. Органы Росреестра никогда не зарегистрируют подобную сделку.

Видов обременений существует очень большое количество. Самыми распространенными из них являются ипотека и договор ренты. Провести сделку с такой квартирой собственник может только с согласия лиц или организаций, по требованию которых наложено обременение. Покупатель должен помнить о том, что вся полнота обязанностей по выполнению условий обременений переходят на него.

Убедиться в отсутствии ареста и обременения можно заказав выписку из ЕГРП. Сделать это можно как при личном обращении, так и на официальном сайте Росреестра. Ее стоимость не превышает 200 рублей.

Проверка истории квартиры

Перед покупкой недвижимости необходимо убедиться в том, что все предыдущие сделки происходили с соблюдением всех правил, установленных законом. Узнать эту информацию можно обратившись в отделение Росреестра за расширенной выпиской из ЕГРП.

Получить ее может каждый гражданин нашей страны, предъявив общегражданский паспорт и квитанцию об оплате пошлины в пользу государства.

Отсутствие сведений об интересующей квартире в реестре означает, что последняя сделка с ней проводилась до 1998 года.

Правоустанавливающим документом на приобретаемую квартиру может выступать договор дарения. Об особенностях этого договора читайте по ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/darenie/kak-pravil-no-oformit-darstvennuyu-na-kvartiru.html
При необходимости договор дарения квартиры может быть оспорен в ряде случаев, о том, как это сделать читайте здесь.

Потенциального собственника должна насторожить слишком частая смена владельцев квартиры. Вполне возможно, то таки образом прикрывались незаконные способы получения недвижимости.

Не следует пренебрегать и беседой с возможными соседями. Бабушки у подъезда могут рассказать много интересного об предыдущих собственниках квартиры.

Техническая документация на квартиру

Обязательным условием регистрации перехода права собственности является наличие кадастрового паспорта.

Ознакомившись с содержащимся в нем техническим планом помещения, потенциальный покупатель может сделать вывод о присутствии несогласованной с органами власти перепланировки.

Этот факт может стать основанием для отказа банка в выдачи ипотечного кредита. Кроме того, совершение незаконной перепланировки является правонарушением и наказывается штрафом.

Собственник недвижимости

Не менее тщательного изучения требует личность владельца недвижимости. Прежде всего необходимо удостовериться в подлинности его паспорта. Сделать это не составит труда с помощью сайта ФМС. Документ, удостоверяющий личность, не должен быть просрочен. Его замена осуществляется после достижения гражданином 25 и 40 лет.

Гораздо труднее проверить дееспособность собственника. Зачастую продавцы недвижимости отказываются представлять покупателям справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Мотивируя это тем, что подобные подозрения их оскорбляет. Заменить их могут права на вождение автомобиля, обладать которыми могут только граждане, не состоящие на учете в подобных учреждениях.

Ни один из этих документов не может гарантировать отсутствия претензий представителей собственника из-за потери продавца возможности отвечать за свои действия в момент заключения сделки.

Избежать этого можно только пригласив врача для проведения процедуры медицинского освидетельствования на предмет психического здоровья непосредственно перед подписанием договора купли-продажи.

Сделать это можно только с согласия продавца.

Не меньше трудностей подстерегает покупателя и при приобретении недвижимости у представителя владельца. Согласно действующему законодательству доверитель может отменить доверенность в любое время, обратившись с заявлением к выдавшему его нотариусу.

Все сделки, совершенные по доверенности после этого будут признаны недействительными. В настоящее время не существует способа проверки той или иной доверенности на ее актуальность.

Поэтому при проведении подобной сделки лучше настоять на личном присутствии собственника.

В некоторых случаях возникает необходимости покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника. Помимо родителей интересы детей защищают органы опеки и попечительства, согласие которых необходимо для заключения договора купли-продажи.

Особенности проверки квартиры приобретаемой на первичном рынке

Лучшим способом обезопасить себя от риска покупки уже несколько раз проданной недвижимости является ее приобретение по договору долевого участия. В соответствии с ФЗ № 214 подобные договоры подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра. Перед его подписанием необходимо ознакомиться со следующими документами:

  • документы, подтверждающие права застройщика на использование земельного участка;
  • разрешение муниципалитета на строительство;
  • документ, подтверждающий полномочия сотрудника, представляющего интересы застройщика.

Нелишним будет и поиск информации об объектах, уже построенных этой организацией.

Достаточно часто на рынке новостроек встречается предложение о приобретение апартаментов. Их стоимость значительно ниже стоимости аналогичной квартиры, что привлекает большое количество потенциальных покупателей.

Это объясняется тем, что апартаменты относятся к нежилой недвижимости и права их владельцев значительно ограничены. Например, в таких помещениях невозможно оформить постоянную регистрацию.

Кроме того, владельцы апартаментов, как и собственники любых нежилых помещений, вынуждены производить коммунальные платежи по повышенным тарифам.

Помощь специалистов при проверке недвижимости

При возникновении трудностей с самостоятельной проверкой квартиры можно обратиться за помощью к риелторам или юристам.

Подавляющее большинство агентств недвижимости предоставляют услуги по сопровождению сделок. Их опыт позволит заметить все неточности в документах и поможет принять правильное решение.

Но не нужно забывать, что в случае ошибки специалист отвечает только размером своего вознаграждения и возможной потерей репутации.

Компенсировать затраты на приобретение квартиры, которая была утрачена в результате признания сделки недействительной, можно приобретя полис страхования титула. Сейчас эта стоимость подобной услуги достигает 1% от стоимости квартиры.

Правила проведения безопасной сделки

Оспаривание в суде сделок происходит достаточно редко. Гораздо чаще проблемы появляются во время оформления перехода права собственности в государственных органах.

Исключить вероятность потери денег в случае отказа в регистрации или ее приостановки поможет правильно выбранный способ расчетов. Наиболее безопасной является передача денег через банковскую ячейку.

При этом продавец может ее открыть только после предъявления сотрудникам банка документов, подтверждающих регистрацию сделки.

Опасность подстерегает покупателя и при составлении договора купли-продажи. В нем обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • паспортные данные сторон сделки;
  • адрес и площадь квартиры;
  • стоимость недвижимости и порядок расчетов по договору.

ВАЖНО! Несоблюдение этих требований может привести к отказу в регистрации отчуждения недвижимости.

Недопустимо указание в договоре заниженной цены. Если избежать этого невозможно разница оформляется соглашением о приобретении неотделимых улучшений, произведенных владельцем.

Не менее важно и документальное подтверждение передачи денег. Продавец должен лично написать расписку о получение денег.

Законы нашей страны защищают права добросовестных приобретателей. Поэтому после признания судом сделки недействительной, продавец будет обязан возместить покупателю все потраченные средства. Конечно, если у него есть, что возвращать. В противном случае этот процесс может затянуться на долгие годы и потребовать дополнительных моральных сил.

Совместно нажитое имущество супругов, в том числе квартира, может быть продано только при наличии соответствующего согласия второго супруга. О том, как получить согласие супруга на продажу квартиры и в каком порядке оно должно быть оформлено читайте в пошаговой инструкции.
Необходимые документы для того, чтобы встать на очередь на получение жилья приведены в нашей новой статье.

Тщательная проверка каждой буквы в необходимых документах поможет избежать этого. Не нужно стесняться задавать продавцу неудобные и провокационные вопросы. Если же владелец отказывается на них отвечать, не представляет нужные бумаги и отговаривает покупателя от общения с соседями, то от покупки квартиры лучше воздержаться или проверять ее с особым пристрастием.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/nyuansy-samostoyatel-noj-proverki-kvartiry-pered-pokupkoj.html

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как проверить квартиру перед покупкой в новостройке

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Приобретение квартиры и её предварительная проверка

Как проверить квартиру перед покупкой в новостройке

К сожалению, обман покупателей — достаточно частое явление на современном рынке недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, необходимо тщательно проверить как само жильё, так и его продавца.

Только через правильно проведённую проверку удаётся снизить риски при покупке. Считается, что с этой процедурой при должной внимательности к юридическим нюансам может справиться обычный среднестатистический покупатель, а не только опытный юрист или риелтор.

Чем рискует покупатель?

Если проанализировать судебную и юридическую практику, можно заметить, что возникновение проблем с приобретённой недвижимостью обязательно приводит к одной из причисленных ниже неприятностей (а иногда и к их совокупности):

  • Новый владелец полностью теряет недавно приобретённое жильё, а его семья оказывается на улице без крыши над головой.
  • Также хозяин теряет все свои сбережения и ему не за что приобрести другую квартиру или дом.

А это лишние расходы, ведь услуги специалистов и адвокатов удовольствие не из дешёвых.

У владельца проблемной недвижимости образуется множество дополнительных трат. Это судебные издержки, оплата юридических услуг, аренда другой квартиры и оформление документов.

Возникает неприятная ситуация, когда хозяева оказываются заложниками ситуации, что чревато не только финансовыми издержками, но и потерей здоровья и покоя.

Чаще всего покупатель сталкивается:

  • с утаиванием истинных причин продажи жилых метров;
  • с потерей задатка или аванса вследствие того, что такая возможность была изначально включена в договор;
  • с продавцами-мошенниками, которые якобы продают то, чем вовсе не владеют;
  • с ограничением прав собственника, когда оказывается, что на этой же жилой площади прописаны третьи лица или дети, не достигшие восемнадцати лет;
  • с незаконно произведённой приватизацией, которая приводит к документальной путанице и утрате права собственности;
  • с установленными отягощениями в виде ареста или нахождения жилья под залогом;
  • с утаиванием прав третьих лиц, в результате чего возникают судебные тяжбы;
  • с незаконными постройками, когда у застройщика не было права возводить жилой дом и продавать в нём квартиры;
  • с неправильным документальным оформлением, что в лучшем случае приводит к необходимости их переоформления;
  • с фиктивными условиями сделки, которые по недосмотру и неопытности покупателя вносятся в договор;
  • с проблемами уплаты налога, когда продавец искусственно занижает рыночную стоимость жилья;
  • с утратой жилья, так как оно находилось под залогом и фактически принадлежит банковскому учреждению.

Однако предварительную проверку можно сделать и без его участия, тем самым частично сэкономив деньги.

Этапы проверки

Потенциальному покупателю необходимо предпринять минимум пять правильных шагов для поиска возможных нарушений закона со стороны продавца.

Проверка документов продавца

На первом этапе проверяются имеющиеся у продавца документы.

Особенно это актуально, если речь идёт о квартире или доме, относящемся к вторичному рынку (у нынешнего владельца уже есть установленное право собственности).

Добросовестный продавец обязан показать покупателю оригинал документа, дающего ему право на владение недвижимостью. Чаще это договор о купле и продаже либо документ, подтверждающий права наследника.

Также продавец может предъявить договор о получении жилья в дар. Реже собственник предъявляет договор о ренте или имеющееся судебное решение.

Покупатель может обратиться в нотариальную контору или судебный орган, указанный в документе, и по его регистрационному номеру уточнить подлинность.

Выписка из Росреестра

На втором этапе будет не лишним запросить выписку в Росреестре. И убедиться, что данное жильё не завещано в качестве наследства или подарено. Если новый владелец, получивший наследство или дар, спешит распрощаться с собственностью — это также серьёзный повод, чтобы насторожиться.

Покупатель должен знать историю приобретаемого недвижимого имущества! Единый государственный реестр ведёт статистику с 1998 года. Начиная с этого года можно отследить историю любого недвижимого объекта (все переходы права на собственность, наличие запретов на проведение сделок, и так далее).

Должна насторожить частая смена хозяев и факт того, что они не проживали в данной квартире или доме.

Проверка состояния жилья

На третьем этапе крайне важно выяснить состояние самого жилья (проверить его качество).

Для проверки информации пригодятся документы, выданные прежнему хозяину в БТИ. По техническим документам покупатель сможет определить, имеется ли незаконная перепланировка или переоборудование жилья. Такие нарушения ликвидируются путём повторного проведения ремонта, так как состояние квартиры должно полностью соответствовать данным, отображённым в технической документации.

Проверка личности продавца

На четвёртом этапе проверяется сам продавец. Прежде всего, нужно установить, имеет ли он гражданство. Также определяется подлинность паспорта.

Для этого покупатель выписывает паспортные данные продавца и обращается за справкой в территориальное отделение ФМС (раньше обращались в паспортный стол).

У представителя продавца обязательно проверяется доверенность через указанную в этом документе нотариальную контору. Важно, чтобы документ был не поддельным и не прекратил срок действия.

Проверка прав третьих лиц

На пятом этапе проверяются права третьих лиц. Как было сказано выше, в продающейся квартире могут быть прописаны несовершеннолетние граждане или другие лица, имеющие законные права на жильё. Для проверки покупателю необходимо ознакомиться с данными домовой книги, и уточнить, кто именно проживал в квартире.

Оспаривание права на уже проданное жильё — достаточно распространённая в нашей стране практика. Приобретение жилья, в котором прописан «пропавший» член семьи, само по себе является неоправданным риском.

Например, если родственник сидит в тюрьме, продавец не захочет сообщать об этом покупателю. А после своего освобождения бывший совладелец квартиры имеет все права, чтобы оспорить сделку о купле и продаже через суд.

Чтобы избежать нарушения прав несовершеннолетних, следует убедиться, что у продавца имеется соответствующее разрешение, выданное органами опеки.

Проверка новостройки

Приобретение квартиры в новом доме, относящейся к первичному рынку, также требует предварительной проверки.

Покупателю нужно убедиться, что у застройщика есть разрешение на строительство, выданное муниципалитетом или региональными органами власти. Незаконное строительство автоматически лишает покупателей прав на приобретённое жильё!

Дополнительно необходимо убедиться в качественном ремонте квартиры и оснащении её всеми коммуникациями. Необходимо лично осмотреть жилую площадь. Оценить качество отделки (штукатурки, покраски), наличие и рабочее состояние водопровода, канализации, электрической проводки, отопления, газового оборудования. Только после осмотра можно подписывать акт о передаче жилья!

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/predvaritelnaya-proverka-kvartiry.html

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Как проверить квартиру перед покупкой в новостройке

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту.

Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
  • Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ.

Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне.

Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица.

    Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;

  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей.

    Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;

  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект.

    Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;

  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом.

    В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области).

    В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;

  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

При использовании материалов ссылка на www.domostroyrf.ru обязательна.

Вашу новостройку не сдали в срок. Как получить компенсацию Инструкции Случаев затягивания строительства жилых домов, к сожалению, в России предостаточно. И люди часто месяцами, а то и годами ждут ввода в эксплуатацию своих домов. А ждать не надо, нужно бороться за свои права. Юрист Единого центра защиты рассказал, как это сделать. Как получить компенсацию за утрату приобретенного жилья в случае мошенничества Инструкции В этом году начали действовать новые правила, защищающие добросовестных приобретателей жилья, ставших жертвами мошенников. Случается, что ничего не подозревающий человек покупает квартиру, а спустя время оказывается, что у нее есть законные владельцы, и они требуют возврата имущества. Специалисты Кадастровой палаты Ростовской области рассказали, что именно изменилось в законе, кого можно считать добросовестным участником сделки, а кого мошенником, и как защитить свои права, если вы попали в неприятную историю. Аренда квартиры: преимущества, риски, правила Инструкции У вас есть квартира, которую вы хотите сдать в аренду. Или вам самому нужно съемное жилье. В каждом из этих случаев неплохо узнать о рисках и правилах. В этом поможет специалист юридической службы «Единый центр защиты» Андрей Есилевский.

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/instrukcii/kakie-dokumenty-zastroyshhika-neobhodimo-proverit-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.