Для чего нужен оценщик при покупке квартиры в ипотеку

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
Договор долевого участия.
Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

Техпаспорт БТИ.
Свидетельство госрегистрации недвижимости.
Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Для чего нужен оценщик при покупке квартиры в ипотеку

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.

Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком.

Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной.

Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.

Где заказать оценку квартиры?

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

Репутацию компании;
Время ее работы на рынке;
Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам. Если банк запрещает это делать, лучше запросить письменный отказ с разъяснениями.

Если причины отказа объективны, можно попросить у сотрудников оценочной компании переделать отчет и устранить выявленные недочеты.

При отказе сделать это можно обратиться за помощью к эксперту саморегулируемой организации оценщиков для проведения экспертизы.

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
План и экспликацию помещения;
Кадастровый паспорт;
Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика.

Объем отчета в среднем – 27-30 страниц.

Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

Обязательный осмотр помещения;
Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
Обоснованность проведенной оценки;
Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Стоимость оценки

Сколько стоит оценка? Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка в Москве и области находится в пределах 3500—4000 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000—3500 рублей.

Сколько действует отчет?

Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.

Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2020 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.

Источник: http://ipoteka-expert.com/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Оценка квартиры для ипотеки – цена, для чего и зачем нужна, как происходит, на что влияет

Для чего нужен оценщик при покупке квартиры в ипотеку

Оценка квартиры при ипотеке считается одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке недвижимости в России.

Это мероприятие предусматривается в законодательстве и является обязательным. От результата зависит решение банка о том, стоит ли выдавать заемщику запрашиваемый размер ссуды.

Зачем необходимо оценивать жилье?

Оценка имущества – этап оформления квартиры или дома, связанный с определением реальной стоимости объектов, передаваемых в залог.

Он осуществляется на протяжении нескольких дней и может понадобиться в следующих случаях:

при получении ипотечного кредита;
для предоставления права собственности на залоговую недвижимость, расположенную в новостройке;
для залога при оформлении целевого кредита.

Благодаря оценке недвижимости финансовое учреждение способно:

минимизировать риски в случае невозврата ссуды;
определить, достаточно ли оценочной суммы для выдачи запрашиваемого размера ипотеки.

Согласно Федеральному стандарту (п. 26 №3), срок действия итоговой стоимости имущества для совершения сделки считается действительным в течение 6 месяцев за исключением собственности, оформляемой при вступлении в наследство.

Кем и за чей счет осуществляется процедура?

Оценка квартиры при ипотеке проводится профессиональными сотрудниками, которыми могут быть:

аккредитованные специалисты финансового учреждения;
независимые оценочные фирмы;
частные лица.

Следует учитывать, что банки стремятся занизить реальную стоимость квартиры для собственной безопасности, а заемщики – повысить, чтобы получить максимальную ссуду.

Вот, почему независимая оценка квартиры для ипотеки важна для обеих сторон.

Она имеет официальный статус, поэтому предоставляет дополнительные возможности для заказчика:

используется в суде для рассмотрения различных дел, например, определения компенсационных выплат при разделе имущества;
является важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией о размере налогооблагаемой базы, возникающих в результате начисления имущественного налога или НДФЛ.

Финансовое учреждение предлагает заемщику два варианта поиска специалиста оценочных услуг:

предоставить список доверенных компаний и рекомендовать одну из них;
сообщить о критериях выбора (наличие лицензии, полиса о страховании ответственности не менее 300 тыс. руб., участие в СРО и т. д.), при помощи которых клиент сможет самостоятельно найти оценщика.

Формально кредитная организация не имеет право ограничивать выбор клиента или навязывать определенную фирму.

Однако нужно учитывать два фактора:

решение заемщика обязательно должно быть согласовано с финансовым учреждением;
выбирая специалиста, являющегося доверенным партнером банка, процесс получения ипотеки проходит намного проще и быстрее, чем при самостоятельном поиске.

Многих интересует вопрос о том, кто оплачивает услуги оценщиков.

Если разобраться, документ о реальной стоимости больше нужен человеку, желающему получить ссуду.

Владелец недвижимости может продать ее без предоставления отчета в регистрационные органы. Следовательно, оплата оценочных мероприятий является одной из статей расходов заемщика.

Как и в какие сроки производится оценка?

После подтверждения выбранного специалиста банком заемщик наносит визит в оценочную компанию.

Он должен предоставить в распоряжение ксерокопии документов, заверенных подписью:

план квартиры, в том числе поэтажный;
кадастровый паспорт из БТИ;
информацию о типе перекрытий (для жилых домов, построенных до 1960 года);
документ, подтверждающий право на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.);
справку о том, что имущество не подлежит сносу или реконструкции с отселением (для зданий, созданных до 1970 года);
договор о долевом участии (при покупке квартиры в строящемся здании).

При посещении оценочной компании выполняются следующие действия:

заключается договор на совершение сделки (в нем оговариваются сроки и цели проведения мероприятия, стоимость услуг);
назначается дата и время посещения специалистом объекта оценки (нужно выбирать светлое время суток);
вносятся денежные средства в наличной или безналичной форме за предоставляемые услуги.

Эксперт тщательно анализирует все документы на квартиру, после чего выезжает на объект оценки недвижимости для ипотеки.

Эта процедура проходит в несколько этапов:

Осматривается помещение на соответствие схемам из БТИ (занимает 10-15 минут в зависимости от опыта специалиста).
Фотографируются все жилые и прилегающие территории, выявляются возможные дефекты.
Рассчитывается стоимость недвижимости с применением различных способов.
Используются методы корректировки стоимости с учетом сильных и слабых сторон имущества.
Составляется отчетная документация.

В процессе осмотра эксперт задает заказчику и продавцу квартиры ряд вопросов. Он выясняет приблизительное количество жильцов дома, а также положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на рыночную стоимость.

Специалист обязан рассмотреть:

состояние и возраст недвижимости;
доступность общественного транспорта;
местонахождение важных инфраструктур (школы, больницы, аптеки);
параметры квартиры (площадь, этаж, высота потолков, наличие лоджии или балкона и т.д.).

После осмотра специалист отслеживает альтернативные предложения, исследует актуальную базу данных. Далее составляет итоговый отчет.

Срок оценки недвижимости с участием ипотечного кредита может длиться в течение 5 дней.

Основные методы определения стоимости

Для определения стоимости недвижимости существуют разные методы.

Самыми распространенными из них являются следующие:

Затратный — основан на вычислении издержек, необходимых для восстановления объекта недвижимости с учетом амортизации, инфляции, расходов на реконструкцию. Он позволяет покупателю не переплачивать денежные средства за строительство имущества, аналогичного полезности рассматриваемого объекта.
Сравнительный метод – распространенный вид оценки, предусматривающий анализ стоимости аналогичных видов собственности.
Доходный — способ, предназначенный для анализа коммерческой недвижимости. Он основан на расчете стоимости, учитывающей возможную прибыль и все выгоды от активного использования объекта. Основное преимущество – точное определение инвестиционного риска, недостаток – вероятность допустить ошибку с прогнозируемыми доходами.

При оценке жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования эксперты применяют сравнительный метод.

Что входит в отчет для банка?

Согласно оценочному законодательству, отчет должен оформляться в письменном виде, а также быть прошнурованным, пронумерованным и скрепленным печатью.

Обычно он состоит из 28-30 страниц. Ознакомиться с готовым документом следует сразу в офисе независимой компании, так как можно сразу решить все вопросы.

Отчет состоит из следующих разделов:

Общие сведения об оценщике и заказчике.
Информация о методах оценки.
Сведения об анализируемом объекте.
Исследование рынка недвижимости.
Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
Приложения (правоустанавливающие акты).

В отчет об оценке недвижимости для банка входят:

документы на имущество;
фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;
рыночная стоимость объекта;
ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

Если заемщик самостоятельно занимался поиском специалиста, он должен приложить к отчету документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании ответственности, диплом о получении образования в области оценки.

На что влияет оценочная стоимость, и что делать, если она ниже рыночной?

Оценочная стоимость объекта недвижимости влияет на условия кредитования, в которые входит:

размер выдаваемой заемщику ипотеки;
максимальный срок предоставления ссуды;
норма процента.

Если реальная стоимость равна или больше суммы, которую заемщик собирается оформить, проблем не возникнет.

Банк выдаст ипотеку, поскольку у него есть возможность продать имущество при невыполнении обязательств.

Бывают случаи, когда цена недвижимости оказывается ниже рыночной либо оговоренной с продавцом, тогда человек не сможет получить сумму, на которую рассчитывал.

Причины в подобной ситуации могут быть следующими:

оценщик недостаточно учел состояние объекта;
специалист неправильно подобрал аналогичные виды недвижимости.

Заемщик может поступить следующим образом:

Потребовать провести повторную оценку либо воспользоваться услугами другой компании (нужны дополнительные расходы) или аккредитованными специалистами банка.
Предоставить финансовой организации дополнительное обеспечение.
Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.

В крайнем случае, придется брать меньший размер ипотеки. В большинстве случаев банки приходят к выводу, что повторная экспертиза отражает более реальную стоимость квартиры.

Стоимость

Стоимость оценки недвижимости формируется индивидуально, в зависимости от срочности работы и месторасположения квартиры, поскольку для выезда в отдаленные пункты оценщику потребуется потратить больше времени и денег.

Также на нее влияют качественные характеристики собственности.

В таблице представлены приблизительные цены услуг специалистов в некоторых городах России.

Город	Минимальная цена
Москва	5 000 руб.
Санкт-Петербург	7 000 руб.
Новосибирск	7 500 руб.
Челябинск	3 500 руб.
Екатеринбург	2 000 руб.
Томск	2 000 руб.

Оценка недвижимости при ипотеке – обязательная процедура, которая требует учета множества нюансов.

Правильный выбор специалиста позволяет сэкономить время и гарантирует заемщику получение ипотечного кредита.

: Оценка недвижимости при ипотеке

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?

Перед тем, как банку принять о выдаче ипотечного кредита, залогом по которому является квартира, находящаяся в собственности заёмщика, банк должен знать рыночную стоимость залога. Для этого необходимо оценить квартиру независимыми экспертами.Без оценки предмета залога банк не выдаст ипотечного кредита.Это является…

Источник: http://ipotekam.com/oformlenie-ipoteki/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Оценка квартиры при покупке в ипотеку, для чего нужен оценщик квартиры при покупке в ипотеку

Для чего нужен оценщик при покупке квартиры в ипотеку

» Купля-продажа квартиры » Оценка квартиры при покупке в ипотеку

854 просмотров

Оформление ипотечного кредита тесно связано со стоимостью приобретаемого жилья. Кто же может (и не может) определять цену квартиры и почему? Зачем это делать и что говорит закон? Рассмотрим эти вопросы подробнее в этой статье.

Оценка квартиры – что это такое?

Оценка квартиры, если говорить упрощенно, это определение ее рыночной стоимости. То есть цены, за которую недвижимость можно гарантированно продать. Пусть даже не сразу. Оформляется в виде отчета об оценке, который составляется специалистом с лицензией.

Формально, исходя из п.1 ст.340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Проще говоря, если нет спорных ситуаций, предусмотренных ст.8 закона №135-ФЗ, отчет об оценке не обязателен при оформлении ипотеки. Это значит, что клиент, в теории, может самостоятельно оценить недвижимость и предоставить эти расчеты в банк.

Однако значительная часть финансовых организаций не хочет рисковать и в качестве одного из обязательных документов требует отчет об оценке недвижимости.

У некоторых банков есть штатные оценщики, которые и составляют нужный отчет. Для клиента такая услуга будет бесплатной. Но подобная ситуация – редкость.

Чаще всего есть просто менеджеры-аналитики, которые лишь проверяют уже предоставленный отчет и выносят вердикт, соответствует ли цена рыночной или нет.

Работа оценщика стоит достаточно много и банкам не выгодно содержать настолько дорогостоящего специалиста, когда можно переложить затраты на плечи клиента, затребовав от него отчет.

Оценщик – это лицензированный специалист, прошедший обучение и способный определять рыночную стоимость недвижимости и разного другого имущества. Как следствие, составленный им отчет может использовать где угодно, вплоть до суда, если до него дойдет (например, при взыскании просроченной задолженности).

Если банк требует отчет об оценке, обойти этот пункт не получится. Именно на основании отчета делаются все последующие расчеты:

Размер кредита.
Потребность в дополнительном обеспечении.
Сумма первоначального взноса и так далее.

Выбор оценочной компании

Оценщики не работают сами по себе. Они всегда являются сотрудниками какой-либо компании. А так как фиксированных тарифов не существует, каждая из них выставляет собственные цены. В зависимости от ситуации выбор такой компании может осуществляться двумя способами:

Клиент сам изучает все доступные предложения и выбирает ту оценочную компанию, которая ему подходит больше всего. Актуально только в том случае, если банк готов принять любой отчет, лишь бы он был выполнен в принципе. На практике подобное случается редко.
Банк буквально заставляет клиент обратиться в конкретную оценочную компанию. В лучшем случае, предоставляется список из нескольких, и заемщик может сделать свой выбор.

Формально банк не может требовать от клиента обращаться строго в соответствующие компании, а может лишь выдавать рекомендации.

Однако на практике, при попытке предоставить отчет другой компании можно наткнуться на активное противодействие (пусть и не везде).

В результате или отчет будет отклонен по каким-то причинам (включая сюда неактуальную рыночную стоимость) или же банк настолько затянет процедуру оформления, что будет проще обратиться в другую, более адекватную финансовую организацию.

Выделяют три основных метода, на основании которых производится оценка:

Доходный. Оценка квартира производится на основании того, какую прибыль она может принести за некий период. Чаще всего применяется для оценки крупных производственных комплексов и других подобных объектов, которые изначально были возведены для получения прибыли. Относительно квартир применяется редко.

Затратный. Рассчитывается сумма, которая должна быть потрачена на возведение точно такого же объекта в том же месте. Актуально преимущественно не для квартир, а для частных домов.

Пример: Оценщик может рассчитать, сколько бы денег ушло на то, чтобы купить землю на этом участке, на закупку стройматериалов, оплату услуг строительной компании, затраты на оборудование, технику, мебель и так далее.

Аналоги. Самый распространенный и наиболее приближенный к действительности (и к рыночным ценам) метод, при котором расчет производится на основании уже выставленных на продажу аналогов в том же районе, населенном пункте, области и так далее. Для того, чтобы отразить те или иные особенности объекта оценки применяются специальные коэффициенты. Подробнее об этом ниже.

В отчете об оценке недвижимости нередко указывают все три метода, однако из них выделяют тот, который, с точки зрения оценщика, является наиболее адекватным и актуальным.

Так как самым распространенным является метод аналогов, подробнее расскажем о том, какие именно факторы и коэффициенты могут влиять на стоимость жилья:

Местоположение. Чем ближе квартира к центру населенного пункта – тем дороже она будет стоить. Во внимание также принимается зашумленность, наличие поблизости производственных предприятий и так далее.

Пример: Квартира прямо в центре с окнами, выходящими на крупную автомагистраль будет стоить дешевле, чем такая же, но чьи окна выходят во двор.

Инфраструктура. Чем больше поблизости магазинов, остановок, больниц, школ, садиков и так далее, тем дороже будет квартира.
Экология. Квартира, расположенная на окраине города, рядом с лесом и/или рекой будет стоить дороже, чем точно такая же, но окруженная другими строениями.
Дом. Чем старее дом, в котором находится квартира и чем хуже его качество, тем дешевле будет объект оценки.

Пример: Квартира в новостройке будет дороже, чем такая же, но расположенная в соседнем доме, который был построен несколько лет назад. Однако нужно учитывать тот факт, что застройщики бывают разными.

Этажность. Большим спросом пользуются квартиры, расположенные на «средних» этажах. Они дороже. Те же, которые находятся на 1-2 этаже и на последних, обычно дешевле. Из этого правила есть исключения, если имеет значение вид из окон.
Размеры жилья. Практически во всех случаях, чем больше квартира – тем она лучше и дороже.
Санузел. Совмещенный санузел оценивается дешевле, чем раздельный. Особенно тогда, когда эти помещения отличаются достаточно большой площадью.
Вид из окон. Квартира с видом на лес, речку и так далее стоит дороже, чем такая же, но с видом на завод или другие дома.
Безопасность дома и другие индивидуальные характеристики. В некоторых домах установлены камеры видеонаблюдения, есть стояночное место для каждого собственника квартиры, присутствует охранник/консьерж и так далее. Квартиры в них будут стоить дороже.

И это еще далеко не полный перечень, а лишь основные, наиболее очевидные факторы.

Оценщики учитывают все, что только может увеличить или уменьшить цену квартиры, включая сюда шумных соседей, криминогенную обстановку в регионе нахождения квартиры, наличие или отсутствие поблизости мусорных баков (или мусоропровода в самом доме) и так далее. Каждый отдельный случай рассматривается индивидуально.

Конкретный размер коэффициента, который применяется в том или ином случае обычно определяется «на глаз». Например, если аналог отличается отличным ремонтом, а объект оценки оформляется вообще без ремонта, то поправочный коэффициент может варьироваться в пределах от 0,9 до 0,5.

Для наглядности приведем пример оценки квартиры на основании существующих аналогов. Предположим, что оценить нужно жилье площадью 50 кв.м., расположенное в живописном районе, но без ремонта, в черновой отделке. Примерно такие аналоги можно найти почти во всех случаях:

АналогПлощадь (кв.м.)Стоимость (руб.)Цена за 1 кв.м. (руб.)КоэффициентПоправленная цена за 1 кв.м. (руб.)

Квартира – практически идентичная объекту.	60	3 000 000,00	50 000,00	0,0	50 000,00
Квартира в том же районе, но с ремонтом.	80	4 500 000,00	56 250,00	0,8	45 000,00
Квартира в плохом районе, без ремонта.	50	2 000 000,00	40 000,00	1,2	48 000,00

Чаще всего используется не больше трех аналогов. Меньше применяется только тогда, когда аналогов найти невозможно (что резко снижает актуальность такого метода оценки). Больше же используется тогда, когда разброс цен слишком большой.

Средняя стоимость 1 квадратного метра, с учетом поправочных коэффициентов составит: (50000+45000+48000)/3=47667 рублей. Итого, рыночная цена объекта оценки будет равна 47667*50=2383350 рублей.

Дополнительно банк может применять другие поправочные коэффициенты. Например, на то, что за время действия кредитного договора дом износится и квартира автоматически упадет в цене. Также могут быть и другие факторы, типа тенденции на рост или падение цен на жилье в регионе и так далее. Эти цифры высчитываются отдельно и зависят уже напрямую от внутренних нормативов банка.

Порядок действий для оценки квартиры

Выбрать подходящую квартиру, на покупку которой будет оформляться ипотечный кредит.
Определить банк, который будет выдавать этот кредит.
Подобрать оценочную компанию (самостоятельно или из списка, представленного банком).
Заключить договор об оценке (составляется компанией).
Оплатить услуги оценщика.
Договориться с оценщиком о дате осмотра недвижимости. Если в качестве объекта обеспечения будет использоваться то же жилье, которое покупается, то факт осмотра необходимо согласовывать еще и с продавцом.
Обеспечить эксперту доступ к недвижимости.
Дождаться результатов оценки (нередко конечная цифра еще до составления отчета согласовывается как с банком, так и с покупателем).
Получить отчет об оценке (можно лично, но многие компании могут доставить его курьером или отправить по почте). Обычно отчет составляется как минимум в трех экземплярах.
Один сразу отправляется в банк, второй – клиенту, а третий на всякий случай остается в оценочной компании (например, для того, чтобы восстановить отчет с минимальными усилиями если два предыдущих экземпляра были утеряны).
Если отчет не был передан в банк компанией, его нужно отнести туда самостоятельно.
Дождаться рассмотрения банком документа.
Получить решение о кредитовании.
Оформить ипотеку.

Сроки оценки

В среднем, отчет составляется в срок от 1 до 5 дней, в зависимости от сложности объекта. На практике, больше времени уходит на то, чтобы обеспечить доступ оценщика в квартиру, стоимость которой нужно определить. Сама процедура, вместе с оценкой и рассмотрением банка занимает от 1 недели и больше.

Расходы на оценку квартиры

Стоимость отчета зависит от компании, объекта оценки и региона проживания клиента. Цена может варьироваться в пределах от 5 до 50 тысяч рублей. Первая цифра актуальна для небольших поселков вдалеке от столицы, вторая же больше подходит для Москвы.

При оценке и сопутствующих ей хлопотах могут возникать всевозможные спорные и проблемные ситуации, включая те, которые связаны с мошенничеством. На бесплатной консультации юристы разберут все важные нюансы процедуры. Они же готовы выступить в качестве представителей клиента при переговорах с банком, продавцом или оценочной компанией. Обычно это помогает исключить возможные проблемы, а в ряде случаев – даже уменьшить расходы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда: